Planteamiento
Se solicita licencia de segregación de un local comercial. Se les requiere para que aporten acuerdo de la Junta de propietarios por mayoría de 3/5. Se presentan alegaciones diciendo que no pertenecen a ninguna comunidad de propietarios. Se trata de dos edificios que funcionan de forma independiente y un local independiente separado de los edificios. En el catastro el local se refleja de forma independiente.
¿Cuál debe ser el proceder del Ayuntamiento?
Respuesta
Hasta la modificación, en el año 2013, del art.17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, actual art. 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Estatal de Suelo y Rehabilitación Urbana -EDL 2015/188203-, la norma aplicable a la hora de escriturar o inscribir divisiones de locales era el art. 53.a) del Real Decreto 1093/1997 -EDL 1997/24105-. Este art.53.a) del Real Decreto 1093/1997 establece, como regla general, que no pueden constituirse en la división horizontal más elementos independientes que los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva sin nueva licencia, si bien dicha previsión no será de aplicación a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.
En consecuencia, salvo el caso en que el número de locales fuese condición esencial de la licencia de obras, excepción rarísima en la que procedería solicitar una modificación de dicha licencia de obras, no habría problemas para configurar libremente en la división horizontal los locales, ni para dividir un local existente y, consecuentemente, solicitar la oportuna licencia de segregación a tal fin.
Además, nuestra jurisprudencia venía entendiendo que cuando no existía licencia (obras viejas), o no constaba en el registro (inscripciones antiguas), no hacía falta acreditar la innecesariedad de licencia para otorgar e inscribir la división de un local comercial.
Sin embargo, tras la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana -EDL 2013/104919-, que modificó el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55- y el art. 17.6 de la Ley del Suelo (modificación confirmada y regulada ahora en el ya citado art. 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre -EDL 2015/188203-), se ha ido extendiendo la exigencia registral de autorización para dividir locales comerciales, a la vista de la literalidad de dichos artículos. Algún caso ha llegado a la DGRN, que en la resolución del 20 de marzo de 2014 -EDD 2014/55581- señala que es necesaria autorización administrativa para dividir un local comercial, porque no se acredita que se den ninguna de las excepciones previstas en el art. 17.6 de la Ley del Suelo, y en la resolución del 28 de mayo de 2014 -EDD 2014/115637- estima que sí se da una de dichas excepciones, dado que se trata de un caso de segregación y simultánea agrupación que no altera el número de elementos independientes.
En los dos casos anteriores la DGRN hace una aplicación coordinada de los artículos 10 LPH -EDL 1960/55- y 17.6 de la Ley del Suelo -EDL 2015/188203- y una interpretación literal: si se acredita que se da alguna de las excepciones del 17.6, bien, si no, necesidad de autorización; con esta posición habría que exigir licencia para dividir locales casi en todo caso, y sin embargo creo que no es esa la intención del legislador por qué el momento lógico de controlar que el local reúne las características adecuadas no es el momento de su configuración jurídica (con la división horizontal o con la división de otro local existente), sino en el momento de autorizar la instalación y el inicio de una determinada actividad.
Respecto a la necesidad de acuerdo en junta de propietarios, no estimamos que, de acuerdo con lo establecido en los artículos 4 y 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55- ni siquiera perteneciendo a la comunidad de propietarios sería necesario acuerdo aprobatorio para la división del local solicitada por parte de la junta.
