Enajenación de bienes de persona declarada incapaz

Solicitud por el tutor de autorización judicial para la venta de inmueble del incapacitado. ¿Es necesario contar ya con un comprador en firme?

Noticia

En este artículo se plantea la cuestión de si el tutor legal debe recabar autorización judicial para enajenar los bienes de una persona con la capacidad modificada judicialmente.


EDE 2015/49016

Fecha de la consulta: 23 de abril de 2015

Planteamiento

Se ha tramitado la incapacidad de la madre de mi cliente, quien ha sido nombrado su tutor legal. La señora está internada en un centro y la vivienda en que residía está en tan mal estado que no se puede alquilar sin hacer una fuerte inversión económica que el patrimonio de la incapaz no puede asumir. El tutor quiere vender la casa e ingresar el dinero en un fondo a nombre de su madre pero aún no se tiene comprador.

¿Se puede pedir autorización judicial a priori o sólo cuando aparezca un comprador en firme con un precio cerrado?

Respuesta

El presente supuesto se encuadra en el art. 271 CC (EDL 1889/1) donde se recogen las limitaciones impuestas al tutor y que le obligan a obtener autorización judicial para esa venta pretendida; autorización judicial a recabar vía expediente de jurisdicción voluntaria.

Lo primero que hay que acreditar es la necesidad de esa venta y el beneficio que va a obtener la persona con discapacidad si se realiza la misma. Por lo tanto, en este caso habría que acreditar:

1º. Que el internamiento de dicha persona en ese centro residencial, dado su estado físico y/o psíquico, debe ser de forma indefinida y que, por tanto, no va a poder volver a vivir a esa vivienda;

2º. Los gastos que le ocasiona tener esa casa en propiedad, tales como IBI, comunidad de vecinos, derramas, etc., que conllevan una disminución de sus ingresos y, por ende, una desatención en sus necesidades;

3º. Los gastos que le puede generar esas obras de conservación de la vivienda en caso de ser acometidas y la merma importante en sus ingresos para poder hacer frente a los mismos; y

4º. Los beneficios que dicha persona podría tener si tuviera a su disposición el precio de la venta: mejores servicios personales en la residencia, tal vez cambiarse a otra mejor, etc.

En el momento de solicitar la autorización judicial para la venta no es necesario tener ya concretado el comprador. Evidentemente es más garantista si en la petición inicial se conoce ya el comprador y el precio por el que se va a vender para que sean valorados por el juez, pero no es un requisito imprescindible para poderse estimar la pretensión. Lo que sí es obligatorio es que esa venta, si se autoriza, se haga al menos por el precio de mercado. Por ello, es recomendable aportar, junto con la petición de autorización judicial, cuantos informes permitan al juez saber cuál es el precio medio de mercado para ese inmueble o similares, sin necesidad de llevarla a cabo por subasta pública.

Y todo ello con obligación del tutor de comunicar inmediatamente al juzgado la venta realizada, el precio obtenido y el destino dado al mismo.