Planteamiento
Se va a hacer un expediente de dominio notarial.
Los hechos son estos: un señor compra por venta judicial una finca rústica en el año 1865, consta escritura de venta y consta también en el catastro. Esta finca se inscribe en el registro en el año 1865 a nombre de este señor, el cual no compró solo para él, sino para un grupo de personas. Existe una escritura de obligación de pago de préstamo de varias personas de junio de 1870, pero no se hizo constar en la venta.
También existe un listado de personas, que se corresponde con los de la escritura de préstamo, en la que consta la proporción que pagaba cada uno por el uso y el IBI de la finca, pero no existe escritura de compra donde consten todos los titulares.
Las personas que actualmente usan y disfrutan la finca son los herederos de los iniciales propietarios, ya que todos aquellos han fallecido y en sus respectivas herencias si las hubo no se hizo constar nada sobre la finca. Ahora todos los herederos, quieren que se inscriba la finca a nombre de todos ellos, ya que se han constituido en una comunidad de propietarios, pero la registradora no los reconoce como tales y tampoco les diligencia el libro de actas y por tanto tampoco les otorgan en Hacienda el CIF. ¿Como ha de exponerse al Notario para que haga el acta? y, ¿que documentación se han de aportar aparte de las escrituras y catastro, dado que estos señores posiblemente no tengan herencias de sus abuelos o bisabuelos?.
Respuesta
El principio de tracto sucesivo exige la concatenación de las inscripciones, de modo que el perjudicado como transmitente o sujeto gravado por una inscripción sea previamente titular registral del mismo bien. Como la inscripción es voluntaria puede ocurrir que el adquirente de una finca o un derecho no lo inscriba, dejándolo a nombre del anterior titular, de tal modo que su posterior subadquirente se encuentre por este principio en la imposibilidad de inscribir su adquisición.
El medio habitual será la inscripción tardía del título intermedio omitido.
El problema surge cuando no es posible aportar tales títulos intermedios, de forma que sólo le queda al interesado la posibilidad de este medio extraordinario.
Antes de la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio -EDL 2015/102048-, la tramitación era judicial y con intervención del Ministerio Fiscal. Tras ella, el nuevo art. 208 -EDL 1946/59- atribuye su tramitación y resolución al notario, conforme a las reglas del expediente de dominio para inmatricular con alguna particularidad.
Por tanto, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con
arreglo a las reglas del art. 208 -EDL 1946/59. Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición. Así, si tiene algún contratos de compraventas, testamento, declaración de herederos, documentos que acrediten el pago de impuestos o cargas, etc.
Junto a los interesados deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, o ignorados herederos mediante edicto, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos si la conoce.
En definitiva, habrá de aportarse la documentación que sea que obre en su poder así como la declaración de herederos.
