Planteamiento
Quisiera saber el procedimiento para obligar a una Junta de Compensación a que se trasforme en Entidad Urbanística de Conservación, cuando no tienen obligación ya que en sus estatutos se contempla únicamente la posibilidad. Las obras se han recepcionado tácitamente por inactividad de la Administración para exigir a la Junta de compensación sus obligaciones.
Actualmente se están realizando notificaciones a todos los propietarios de la junta de compensación, si bien, entiendo que únicamente se debería hacer las notificaciones al órgano rector de la Junta de compensación.
Respuesta
El art. 137 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid -EDL 2001/24427- regula las Entidades urbanísticas de conservación en dicho ámbito territorial. Establece que las entidades urbanísticas de conservación son entidades de Derecho público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines y que se rigen por sus estatutos en el marco de la citada Ley y sus normas reglamentarias y adquieren personalidad jurídica desde su inscripción en el registro administrativo correspondiente de la Consejería competente en materia de ordenación urbanística.
Por su parte, el Reglamento de Planeamiento Urbanístico (aprobado por RD 2159/1978, de 23 de junio), en su art. 46 -EDL 1978/2744- contempla entre las determinaciones que deben contener los Planes Parciales que se refieran a urbanizaciones de iniciativa particular la de fijar los compromisos que se hubieren de contraer entre el urbanizador y el Ayuntamiento, y entre aquel y los futuros propietarios en orden a la conservación de la urbanización, expresando si correrá a cargo del Ayuntamiento, de los futuros propietarios de parcelas o de los promotores, con indicación en estos dos últimos supuestos del período de tiempo al que se extenderá la obligación de conservación.
Para el cumplimiento de estas obligaciones de conservación, el citado Reglamento impone la obligación de que los particulares promotores de la transformación urbanística presten garantía por el exacto cumplimiento de la totalidad de compromisos definidos en el citado artículo 46. Dicha garantía debe abarcar también la conservación de la urbanización y estaría vigente hasta la aprobación e inscripción de la Entidad de Conservación en el Registro Autonómico correspondiente, momento en que ésta adquiere legalmente personalidad jurídica propia.
Dicho lo anterior, en el caso que nos ocupa, por lo que a la primera cuestión planteada en la consulta hace referencia, lo primero que habría que hacer es dirigirse contra la garantía prestada en su momento por la Junta de Compensación para la transformación de los terrenos. En caso de que dicha garantía no fuera suficiente para cubrir los gastos que ha generado al Ayuntamiento el incumplimiento de sus obligaciones por parte de la Junta, dado que ha transcurrido el plazo para el ejercicio de las acciones que debieran dirigirse contra la Junta (cinco años, tal y como establece el art. 1964.2 del Código Civil -EDL 1889/1-, y que los Estatutos no obligan a que dicha Junta se convierta en entidad urbanística de conservación, la única solución que tiene el Ayuntamiento ahora para obligar a la transformación de dicha Junta de Compensación en Entidad de Conservación es ofrecerles una oferta difícilmente rechazable, cual es la de establecer una contribución especial a los propietarios del ámbito en cuestión por las obras de mejora que el Ayuntamiento ha realizado en la zona, de acuerdo con lo establecido en el art. 28 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, de Haciendas Locales -EDL 2004/2992-.
En síntesis, se trataría de lo siguiente: por las buenas, la Entidad de Conservación. Por las malas, la contribución especial que, forzosamente, deberá ser elevada.
Respecto a la segunda cuestión planteada en su consulta, es preferible notificar a todos los propietarios de terrenos esta disyuntiva que se plantea, puesto que todos ellos formaban parte de la Junta de Compensación y, por ende, son interesados y potenciales sujetos pasivos de la hipotética contribución especial que se tuviese que girar contra ellos. Comprendemos que las acciones que se hayan dirigido contra la Junta en orden a tratar de reconducir la situación podrían haberse notificado a su junta rectora, pero, a día de hoy, es preferible que las notificaciones alcancen al conjunto de propietarios del ámbito afectado.
