CIVIL

¿Cuál es el quórum para cambiar el uso de los elementos comunes previsto en el título?

Foro 01-04-2015 Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Es sabido que la Ley 8/2013 ha derogado el art. 12 LPH, también con la clara intención de ir suprimiendo el régimen de la unanimidad, pero hay un tema que se nos presenta como muy interesante, ya que la nueva redacción del art. 10.3 LPH nos remite al quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas en lo que se refiere a "cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes". Pero la cuestión que ahora nos interesa es si cuando se está refiriendo a las "cosas comunes", es decir, su alteración quiere decir que cualquier alteración de las cosas comunes, por ejemplo, el uso previsto en el titulo para un elemento común, o cualquier alteración del régimen de estas, aunque suponga modificación del título constitutivo va a conllevar ya no el régimen de la unanimidad, sino el de 3/5 previsto en este precepto y, además, con uso del voto presunto del ausente al no suponer un aprovechamiento privativo sino colectivo, ya que sabido es que el art. 17.8 LPH excluye el uso del voto presunto del ausente en los casos de aprovechamiento privativo.

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llegan el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de marzo de 2015.

Puntos de vista

Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a los posibles efectos de la previsión del ...

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Eduardo Salinas Verdeguer

La regla legal actual de la LPH no exige unanimidad sino solo mayoría de 3/5...

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Luis Antonio Soler Pascual

El adecuado entendimiento de lo dispuesto en el art. 10.3 LPH -EDL 1960/55- c...

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Luis Alberto Gil Nogueras

El art. 10 LPH en su redacción dada por ley 8/2013 de 26 de Junio -EDL 2013/...

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Referida la cuestión planteada al quórum preciso para el cambio del uso de ...

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Juan Ángel Moreno García

Ley 8/2013 de 26 de junio -EDL 2013/104919-, ha llevado a cabo una profunda r...

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Se nos cuestiona qué debe entenderse por “cosas comunes” a los efectos d...

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Resultado

1.- La previsión legal del art. 10.3 LPH -EDL 1960/55- del quórum de 3/5 solo será aplicable en aquellos casos en los que las alteraciones de las cosas comunes supongan obras que deban realizarse en la comunidad de propietarios, lo que excluye la aplicación de este artículo en casos diferentes o que no impliquen obras en los elementos comunes. Sí tal alteración, fuera de las enumeradas sin voluntad exhaustiva en el art. 10.3.b) LPH, implica la realización de obras sí le resultará de aplicación la doble mayoría de tres quintos y no será exigible unanimidad.
2.- Las alteraciones que afecten al uso de los elementos comunes y no requieran la realización de obras en la comunidad también podrán ser aprobadas por la doble mayoría de tres quintos y no necesitarán unanimidad, siendo aplicable en estos supuestos lo previsto en el art. 17.3 LPH -EDL 1960/55- que fijan esta misma mayoría para el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general o los actos de administración, como el arrendamiento, sobre tales elementos comunes, y todo ello aunque impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos.
3.- Por lo que respecta al uso del voto presunto previsto en el art. 17.8 LPH, habrá que distinguir según si las obras autorizadas al amparo de las mayorías del art. 10.3 LPH afectan a elementos comunes o solo privativos. En el primer caso sí se será de aplicación, pues el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- solo excluye el voto presunto en los casos taxativamente incluidos en dicha norma y entre ellos no se encuentran los acuerdos que afecten a un aprovechamiento comunitario. En el segundo caso, no será de aplicación el voto presunto al excluirse el mismo en los casos de aprovechamiento privativo, como ocurriría por ejemplo en la división de un piso o local o la construcción de nuevas plantas.
4.- El art. 10.3 LPH no se refiere en absoluto a la modificación del uso o destino dado en el título constitutivo a las cosas comunes o a la alteración dicho régimen sino solo a las modificaciones de naturaleza física siendo de aplicación lo dispuesto en el art. 17.8 –voto del ausente- con las excepciones previstas en dicho precepto y en particular cuando la alteración implique una reforma que suponga la privatización en el uso del elemento común.
5.- El alcance del art. 10.3 LPH se condiciona a dos hechos: la existencia de una obra que es la base del acuerdo, y que el contenido del mismo tenga concreto reflejo en la previsión especial que contemple el art. 10. En otro caso entiendo aplicables las reglas del art. 17 LPH -EDL 1960/55- sobre mayorías necesarias para alcanzar un acuerdo.
6.- El caso del cambio de uso de cosas comunes está fuera del art. 10.3 LPH si no se puede conectar con las obras sobre elementos comunes que tengan por finalidad una mejora energética. Si el cambio de destino de la cosa común supone una modificación estatutaria o del título de constitución habrá que estar a las reglas del art. 17 LPH -EDL 1960/55-.
7.- Tal régimen de mayoría cualificada de 3/5 es de aplicación "exclusivamente" a supuestos en los que la alteración de elementos comunes derive, en forma inexcusable, de actuaciones comprendidas en el ámbito de la Le 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas -EDL 2013/104919-, permitiendo que actuaciones precisas, que no se consideren afectantes al título constitutivo, no precisen de un acuerdo adoptado por unanimidad de los propietarios.
8.- No será necesaria la unanimidad para la adopción de acuerdos, aún cuando impliquen la modificación del título constitutivo, bastando que dichos acuerdos se adopten por el quórum de mayoría de propietarios o de 3/5 de los propietarios, en los siguientes casos:
A.- la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad.( art. 17 .2 LPH)
B.- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general. ( art. 17.3 LPH -EDL 1960/55-)
C.- El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. (art. 17.3 LPH).
D.- La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética. (art. 10.3 b) LPH -EDL 1960/55-).
A sensu contrario todos aquellos acuerdos que impliquen la modificación del título constitutivo, que no se encuentren en ninguno de los supuestos recogidos anteriormente, o bien el legislador no lo haya excluido expresamente, será necesario que se adopten atendiendo al requisito de la unanimidad.
9.- Debemos distinguir varias situaciones:
- Si el acuerdo, no es para ninguna de las cuestiones especificadas en el inicio del art 10.3 b) LPH -EDL 1960/55-, aún afectando a cosas comunes, y no conlleva modificación del título constitutivo o estatutos podría adoptarse válidamente con la doble mayoría de los 3/5, de asistentes y de cuotas de participación.
- Si el acuerdo afecta a cosas comunes, no se refiere a ninguna de las cuestiones enumeradas en el inicio del art 10.3 b) LPH, y supone una modificación del título constitutivo o estatutos, tiene que ser adoptado por unanimidad conforme al art 17.6 LPH -EDL 1960/55-.

¿Cuál es el quórum para cambiar el uso de los elementos comunes previsto en el título?
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