PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Cuáles son las consecuencias de una Junta de propietarios celebrada sin la presencia del administrador de fincas cuando ejerce como secretario de la comunidad?

Foro 01-12-2010 Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Sabido es que formalmente el art. 16.2 LPH señala que la convocatoria de una junta de propietarios la lleva a cabo el presidente aunque materialmente todo el material sea ejecutado por el administrador de fincas. No obstante, se han dado casos de presidentes de comunidad que ejercen su cargo de forma presidencialista y acaban obviando la presencia del administrador de fincas. También sabemos que el administrador de fincas puede ejercer solo este cargo o además el de secretario de la comunidad.

Por ello, en el caso de que el administrador ejerza además como secretario de la comunidad (art. 13.1, c) LPH) ¿puede el presidente no dar traslado al administrador de fincas de la convocatoria por tener, por ejemplo, una situación de enemistad con este?, ¿podría redactar el acta el presidente existiendo en la comunidad administrador de fincas al no haberse citado a este a la junta?, ¿serían válidos los acuerdos adoptados?, y si no fuera el secretario y solo ejerciera como administrador de fincas, ¿tendría alguna consecuencia su ausencia?.

La pregunta que se formula parte de la base de que en el supuesto que contempla, bien los estatutos comunitarios, bien la Junta de Propietarios disponen que exista un Secretario – que podrá ser, a su vez, Administrador (art. 13.6) - que cumpla con las funciones propias de dicho cargo, con independencia del Presidente que deberá cumplir con las suyas.

Este foro ha sido publicado en el Boletín u0022Propiedad Horizontalu0022, el 1 de diciembre de 2010.

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Atendidos los términos de la cuestión planteada, y aun cuando ello pare...

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Francisco Berjano Arenado

La Ley de Propiedad Horizontal señala en su art. 13.5 que las funciones ...

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Juan Ángel Moreno García

Dentro de la cuestión que se somete a debate, dado que el artículo 13 L...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Ante la cuestión formulada es de señalar que el legislador prevé que, ...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

La intervención del administrador en las juntas de propietarios está co...

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Luis Alberto Gil Nogueras

A mi juicio la respuesta varía según las circunstancias de cada caso co...

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Luis Antonio Soler Pascual

Es principio general que rige la validez o no de los acuerdos comunitario...

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Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA

1.- Presupuesto de base: Conforme al artículo 13, la figura del secretario y la figura del administrador conforman órganos de la Comunidad, si bien podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente (articulo 13.6), y si los estatutos o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario no han previsto su cobertura separada, tales cargos serán ejercidos por el Presidente. La asistencia a la Junta de quien ejerza funciones de secretario aparece como imperativa, dada la imperatividad de documentar en el acta –cuya redacción es de su responsabilidad- el orden del día y los acuerdos adoptados (articulo 19.2 y 3 de la LPH).

2.- La falta de firma del Presidente de la Comunidad de Propietarios - y debemos entender que del Secretario - es un defecto subsanable, según lo establecido en el párrafo 3º del art. 19.3 LPH, siendo irrelevante el acta en cuanto a la existencia de los acuerdos, que surgen desde que existe la concurrencia de las voluntades de los condóminos en un determinado sentido, teniendo el acta una finalidad meramente probatoria de los acuerdos adoptados. Aunque el problema sería de prueba como a continuación veremos.

3.- La falta de intervención del Secretario – sea, además, Administrador o no – en la reunión de la Junta comunitaria – tanto en la confección de su convocatoria como en la firma del acta de aquélla – no tiene relevancia en cuanto a la validez del acuerdo alcanzado, siempre y cuando la citada Junta hubiera sido convocada por el Presidente de la Comunidad, que es a quien la Ley otorga facultad para ello (art.16.2 LPH) y pudiera acreditarse que existe conformidad entre los comuneros acerca del acuerdo alcanzado.

4.- IMPORTANTE: Ahora bien, el hecho de que el acta de la junta no se haya redactado en su caso por el Secretario de la Comunidad sí puede tener una incidencia importante en cuanto a la prueba de los acuerdos adoptados, puesto que si el acta no está redactada por el que tiene atribuida dicha función, como es el secretario de la Comunidad, administrador de fincas, no existirá esa presunción de existencia de los acuerdos, debiendo ser la comunidad de propietarios la que acredite la existencia tanto de los acuerdos, como su contenido. Esto último es obvio que resulta difícil.

5.- El problema que se plantea es que la ley no señala la sanción derivada de la falta de citación del secretario – administrador a la junta y este hecho no parece encuadrase dentro de las causa de impugnación de los acuerdos previstas en el artículo 18 LPH, pero en todo caso podría considerarse como un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, pues tal ausencia impediría que se cumpliera la previsión del artículo 18.3 LPH, dado que el presidente, aunque redactase el acta, nunca podría sustituir la firma del secretario que se exige como imperativa en el artículo 19.3, por lo que no podría cerrarse el acta y por ello, tal como señala dicha previsión legal, no sería posible entender como ejecutivos los acuerdos adoptados.

6.- En este caso no será lo mismo que una vez redactada el acta por el presidente, quien debiera hacer las veces de secretario tras una información de lo sucedido, la firme o que no lo haga y se interese por algún comunero la impugnación de los acuerdos adoptados negando su existencia. Y en este último supuesto tampoco es igual que se haya utilizado el mecanismo de rectificación o tacha del acta redactada, por parte del impugnante, que no se haya hecho. Y también variará la solución si tal como debe figurar en el orden del día de la próxima Junta, existe un acuerdo aprobatorio por parte de la Comunidad del acta anterior.

7.- Respecto a la convocatoria y la no intervención del administrador de fincas se trata más de una cuestión de inclusión de los requisitos formales en la convocatoria que son precisos para que luego no existan problemas. Y ello, que sea el administrador de fincas el que asesore acerca de todos los extremos, es más una cuestión de exigencia de profesionalidad que de exigencias formales, ya que cuando se limite a realizar la convocatoria exclusivamente el presidente, cuando se haya designado al secretario, sí puede afectar a la validez de la convocatoria de la junta, en los supuestos del artículo 9 .h de la ley de propiedad horizontal, en cuanto a la convocatoria de los propietarios cuyo domicilio se desconozca, o bien si no se acompaña a la convocatoria la lista de morosos a que alude el art. 16.2 LPH, en orden a la certificación de los propietarios privados de su derecho de voto por no estar al corriente del pago de las cuotas, lo que plantearía importantes problemas a la hora de poder privar de voto a los propietarios morosos.

¿Cuáles son las consecuencias de una Junta de propietarios celebrada sin la presencia del administrador de fincas cuando ejerce como secretario de la comunidad?
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