¿Es causa de resolución de la compraventa de vivienda la falta de acceso al crédito por el comprador, cuando el contrato se ha perfeccionado y el comprador ha entregado incluso cantidades a cuenta?

Dentro de la cuestión que se plantea debe distinguirse supuestos div...

Dentro de la cuestión que se plantea debe distinguirse supuestos diversos, en primer lugar cuando las partes hayan previsto en el contrato esta contingencia, cuando se pacte como condición que el contrato quedaría resuelto si el comprador no obtiene el correspondiente préstamo hipotecario; en este supuesto no existe duda alguna que si las partes han recogido esta previsión en el contrato, y el comprador no obtiene el correspondiente préstamo, el contrato deberá entenderse resuelto, con los efectos previstos por las partes, como consecuencia del artículo 1114 del C. civil, generalmente recuperando el comprador las cantidades entregadas a cuenta. Solución que puede también admitirse, en aquellos casos, que aun no recogiéndose de forma expresa esta condición en el contrato, exista una prueba plena de que esta fue la voluntad de las partes, en virtud del artículo 1281 del C. civil; si bien en este segundo supuesto será difícil probar que la voluntad de las partes fuera esta, al no haberse plasmado tal condición en el documento privado en que se recoge el contrato privado de compraventa.

La cuestión se complica cuando no se ha realizado ninguna previsión sobre esta cuestión en el contrato, contrato de compraventa en el que se recoge el importe del precio, la cantidad entregada por el comprador a cuenta del precio, la vivienda objeto del contrato y momento de entrega de la vivienda. Si las partes han previsto o han pactado en el contrato que las cantidades entregadas a cuenta del precio, tengan el carácter de arras penitenciales o de arrepentimiento, atendiendo a la naturaleza de este tipo de arras, en virtud del artículo 1454 del C. civil, el comprador podrá desligarse del contrato perdiendo las cantidades entregadas a cuenta, o en su caso en la proporción y en la forma pactada en el contrato.

Ahora bien las situación mas habitual en los contratos existentes en la actualidad, es que las partes no hayan previsto esta contingencia en el clausulado del contrato, que el comprador no obtenga el correspondiente préstamo hipotecario, y se pacte en el contrato, que si por culpa del comprador no se elevara a escritura pública el contrato privado de compraventa, el comprador perderá todo o parte de las cantidades entregadas a cuenta.

En principio y de acuerdo con el artículo 1124 del C. civil, solo puede instar la resolución de los contratos bilaterales, como es el contrato de compraventa el contratante cumplidor, lo que en principio excluye que el comprador que no quiere o no puede cumplir el contrato, esencialmente pagar el precio pendiente, pueda instar la resolución del contrato, con la consecuencia de que no se eleve a escritura pública en ningún momento, y que la entidad vendedora o promotora retenga en su poder de manera definitiva las cantidades entregadas a cuenta del precio. Dada la doctrina legal reiterada que establece que el cumplimiento por el contratante de aquello que le incumbía es requisito esencial para el éxito de la acción resolutoria en base al artículo 1124 del C. civil.

Ahora bien lo que no es admisible es que no se pueda dar una solución a estos supuestos, puesto que en la práctica si se produce una imposibilidad de consumación del contrato de compraventa, en numerosas ocasiones las promotoras vendedoras retendrán en su poder las cantidades entregadas a cuenta; una solución es interpretar que las cláusulas incluidas en los contratos de compraventa de vivienda, en los que se han entregado cantidades a cuenta, que en caso de que el contrato no se pudiera elevar a escritura pública por causa imputable a las parte compradora, pudiera entenderse que se está pactado como causa de resolución del contrato esa situación, debiendo entenderse que procedería la resolución del contrato, perdiendo el comprador las cantidades pactadas en dicha cláusula, generalmente un tanto por ciento de las cantidades entregadas. Si bien esta solución que parece ajustada a la realidad social, plantea importantes dificultades en base al artículo 1124 del C. civil, y de forma especial del artículo 1454 del C. civil, y la interpretación que se viene haciendo de las arras la constante de la jurisprudencia, que tiene declarado que tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales -... de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ... -, según declararon las SS 24 noviembre 1926, 8 julio 1933, 5 junio 1945, 22 octubre 1948, 28 octubre 1956, 7 febrero 1966 y 16 diciembre 1970 entre otras, debiéndose entender, en caso contrario, que u0022se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

La última cuestión que queda por examinar es si el vendedor, una vez vencido el plazo para elevar a escritura pública el contrato de compraventa, puede a su vez instar el cumplimiento del contrato. Es indudable que si el vendedor ha cumplido o está dispuesto a cumplir sus obligaciones, como es la de la entrega de la vivienda, puede instar el cumplimiento del contrato, en base al artículo 1124 del C. civil; precepto que faculta al contratante cumplidor no solo a instar la resolución del contrato, sino también a exigir su cumplimiento. Ahora bien dicha solución no tiene mucho sentido desde un punto practico y del interés de la vendedora-promotora, dada las dificultades que en tal caso va a tener para el cobro del precio; aunque podría optar por exigir el cumplimiento, y dada la voluntad rebelde del vendedor, pedir como medida cautelar el embargo de bienes del deudor, si bien el embargo no podría afectar a la vivienda objeto del contrato de compraventa, puesto que hasta el momento en que se opere la entrega, mediante la escritura pública de compraventa no se transfiere el dominio de la vivienda al comprador .

La respuesta dependerá en cada caso de lo convenido por los contrata...

La respuesta dependerá en cada caso de lo convenido por los contratantes, pues nuestra legislación ampara firmemente la fuerza vinculante y la obligatoriedad de los contratos, con la consecuencia de que sólo puede resolver el contrato quien lo cumple frente al que lo incumple y no al revés.

Si lo que se ha pactado es una compraventa (que en nuestro derecho se perfecciona por el mero consentimiento, aunque sea posterior la entrega o tradición de la cosa con la que se produce la transmisión) con precio aplazado o sin fijación de plazo para su pago, la obligación fundamental del comprador es la del artículo 1500 CC, por la que u0022el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida...u0022. En este supuesto si en el momento del pago el comprador no paga porque carece de dinero (o lo que es lo mismo no obtiene la financiación que necesita para pagar), habrá incumplido su obligación fundamental y carecerá de la facultad de resolver frente a la otra parte que cumple lo pactado. Sin embargo como lo vendido es un inmueble, el artículo 1504 CC permite el pago con posterioridad a la expiración del término, hasta que el comprador haya sido requerido.

Por último en este caso, las consecuencias son que el vendedor puede optar entre la resolución o exigir el cumplimiento del contrato, aunque el comprador no obtenga financiación y, con arreglo al artículo 1124 y 1506 CC, tendrá derecho al resarcimiento de daños y abono de intereses. Sin embargo el vendedor no tendrá derecho a apropiarse sin más de la parte del precio ya pagada, sino que se aplica la regla del artículo 1107 CC y si el comprador es deudor de buena fe (lo que se presume) u0022los daños y perjuicios de que responde... son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimientou0022.

La solución varía si en el momento del contrato se entregan cantidades a cuenta, como arras penitenciales, en este caso habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 1454, conforme al cual u0022podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas...u0022, sin embargo si las arras son únicamente confirmatorias o penales, no se aplica esta regla.

Si lo que se pacta es una cláusula penal para resarcir por incumplimiento de la obligación de pago del precio y ya se ha pagado una parte, el artículo 1154 CC, permite al juez moderar equitativamente la pena.

Tampoco puede resolver el contrato el comprador en el caso del artículo 1467 CC, que releva al vendedor de la obligación u0022de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenidou0022.

Por último, cuando como ocurre frecuentemente el inmueble vendido se haya edificado financiándolo con un préstamo con garantía hipotecaria sobre el propio inmueble habrá que distinguir, si el promotor vendedor se hubiere comprometido o no a facilitar la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario que grava lo vendido.

Si el vendedor se obligó a la subrogación pero no logra que el banco o caja acreedor acepte esta subrogación, podrá el comprador (que no ha incumplido) optar frente al vendedor entre el cumplimiento o resolver el contrato, con las mismas consecuencias para el vendedor de los artículos 1124 y 1107 CC ya expuestas en el caso del comprador.

Si no se pactó esta obligación del vendedor, se está en el mismo caso inicial, de incumplimiento por el comprador de su obligación fundamental de pago del precio, que le impide resolver el contrato.

Una última consideración final, en los casos de inmueble cuya construcción se ha financiado con hipoteca, cuando el comprador sea un consumidor, se aplicará la regla del artículo 89. 3. b Del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en este precepto se califica como abusiva, en la compraventa de viviendas u0022la estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogaciónu0022. Por esta calificación como abusiva, el consumidor comprador de vivienda tiene derecho a que se declare la cláusula nula, se tenga por no puesta y se integre el contrato como prevé el artículo 83 de la ley.

La facultad de resolver las obligaciones se encuentra implícita en l...

La facultad de resolver las obligaciones se encuentra implícita en las recíprocas cuando uno de los obligados no cumple la prestación debida. Se trata de un principio que en nuestro Derecho tiene su plasmación en el artículo 1124 del Código civil, que faculta al contratante que ha cumplido su prestación a optar entre la resolución de la obligación y a la postre del contrato de que aquella nace o el cumplimiento del contrato, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos. Se observa una evolución en los criterios al respecto mantenidos por la más moderna jurisprudencia, de suerte que resulta presupuesto para la viabilidad de la acción, por un lado, que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro y, por otro lado, que la parte adversa haya incumplido de forma grave las que le incumbían (así, Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 1991, 19 de mayo de 1992, 15 de febrero de 1993, 24 de noviembre de 1995, 24 de enero de 2001). Así, se introduce un cambio relevante, de manera que ya no se exige para la viabilidad de la pretensión de resolución contractual la presencia del requisito subjetivo, a saber, de una conducta rebelde, sino que basta con que pueda atribuirse al contratante que se tacha de incumplidor una conducta contraria al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó. La moderna jurisprudencia señala que no es precisa, a efectos resolutivos, la presencia de una pertinaz y continuada conducta obstativa al cumplimiento; así las cosas, el elemento subjetivo, conformado por la conducta deliberadamente rebelde al cumplimiento, ha venido sustituido por el objetivo de la frustración del fin del contrato de manera que lo esencial para la resolución es que el incumplimiento impida la realización del fin del contrato o, lo que es lo mismo, que se malogren las legítimas expectativas y aspiraciones de la contraparte (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 1993 y 22 de junio de 1995), no resultando preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento sino con conducta, no sanada por justa causa, obstativa del cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó (Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1991, 16 de mayo de 1991 y 27 de febrero de 2004, y entre las más recientes, Sentencias de 26 de noviembre de 2007 y 12 de junio de 2008).

Así, en los casos en que el comprador no obtiene la perseguida financiación bancaria, es de pensar que no concurrirá a la Notaria al otorgamiento de la escritura, frustrándose con ello la consumación del negocio oneroso traslativo del dominio. Parece claro que no ha de poderse instar la resolución por el comprador (contratante incumplidor) frente a la contraparte in bonis. Por el contrario, esta última sí podría hacer recurso de las facultades al efecto reconocidas por el articulo 1124 del Código civil como alternativas, a saber, instar el cumplimiento o bien instar la resolución. Aquélla parece ciertamente poco hábil por cuanto el comprador estaría imposibilitado de cumplir el resto de la prestación debida, a saber, el pago del resto del precio. Así las cosas, el proceder más ordinario para el vendedor será instar la resolución negocial, en cuanto que contratante in bonis, con fundamento en el incumplimiento del adverso.

Como es pacifico (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2002, 20 de mayo de 2004 y 24 de marzo de 2009), la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454.

Pues bien, en tales casos, habiendo mediado entregas a cuenta, en punto a la suerte de éstas deberá estarse en primer término al clausulado del contrato sobre el particular, bien entendido que de su interpretación ex artículos 1281 y 1282 del Código civil bien puede derivarse que, como tiene establecido el Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de marzo de 2009, u0022la doctrina de esta Sala es que las arras deben ser objeto de interpretación restrictiva debiendo entenderse que u0022... se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve precisamente, para confirmarlou0022, tal como se desprende de las sentencias de 25 marzo 1995 y 23 julio 1999 . Y no es incongruente que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, que es lo que las partes quisieron ...u0022.

La falta de acceso al crédito por el comprador cuando se ha perfecci...

La falta de acceso al crédito por el comprador cuando se ha perfeccionado el contrato es una circunstancia personal y particular del cliente o comprador que no afecta al vendedor, ya que las circunstancias particulares del adquirente en torno a la búsqueda de la financiación para la compra le es irrelevante. Así, si se ha firmado el contrato de compraventa con la exigencia de que el adquirente haga entrega en plazo concreto de una suma determinada para formalizar la escritura de compraventa se erige como una circunstancia ajena por completo al vínculo contractual que queda configurado por la concurrencia del consentimiento entre las partes sobre la cosa y el precio, siendo la forma de alcanzar o conseguir este por el comprador ajena a la perfección del contrato. Cuestión distinta sería que en el contrato de compraventa se hubiere pactado y firmado por las partes la inclusión de una condición resolutoria tendente a conseguir que la condición se cumpla. Por ejemplo, en el art. 1114 CC se contempla la opción de que la adquisición del derecho y resolución o pérdida de los mismos dependerá del acontecimiento que constituya la condición.

Indudablemente, el vendedor en el caso de que el comprador le comunique que no ha obtenido el crédito y que le será imposible pagar el resto pactado en el contrato de compraventa podrá exigir el cumplimiento del contrato al comprador al serle irrelevante la circunstancia de que no haya obtenido el crédito el comprador, ya que lo que se ha pactado en el contrato es un objeto, un bien inmueble, y un precio, con un pago anticipado a la firma del contrato y el resto aplazado a la firma de la escritura.

Ahora bien, además de exigirle el cumplimiento del contrato al comprador por la vía judicial, también podrá en estos casos el vendedor reclamar la resolución del contrato por incumplimiento del pago del precio restante en la fecha pactada en el contrato con el resarcimiento de los daños y perjuicios que se podrán corresponder con las cantidades entregadas hasta esa fecha por el vendedor, por lo que las perdería por no haber podido obtener el crédito. Por tal circunstancia es siempre aconsejable estar a la espera de si es posible la concesión del crédito antes de embarcarse en operaciones de compra de inmuebles cuando la banca está exigiendo una serie de requisitos en la actualidad, que antes del año 2007 no solicitaba y que pueden hacer variar las expectativas de concesión de créditos sobre los que antes solo se exigía la existencia de una nómina o la hipoteca sobre el inmueble y que ahora supone elevar las garantías para entregar el crédito, lo que dificulta la concesión de estos y la existencia de muchos problemas de incumplimientos de contrato para aquellos compradores que no tienen garantías para asegurar al banco la devolución del crédito.

Lo que hay que valorar en estos casos es a qué parte contratante le es imputable la falta de otorgamiento de la escritura pública en el plazo pactado. En un caso similar la AP de Madrid, en Sentencia de 17 Feb. 2010, rec. 770/2009, señala que u0022Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada del préstamo, como en el caso de la no obtención del crédito hipotecario solicitado por parte de la vendedora, la parte compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho préstamo a la entrega de llaves, si bien la vendedora, concede un plazo adicional de DOS MESES desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo, para la tramitación del mismo con la entidad financiera que el comprador desee. El incumplimiento de la citada obligación será causa de resolución del presente contrato a instancia de la parte vendedora, puesto que las partes han establecido que el pago del precio lo sea al contado, al momento de la formalización de la escritura pública de compraventa, siendo dicha subrogación una mera facilidad que se le ofrece al comprador para posibilitar el pago al contado fijado por las partes.u0022