Comunidades de Propietarios

¿Puede disponerse por el comunero que tiene el derecho de uso exclusivo de espacio común y arrendarse o enajenarse ese derecho?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Sabemos que suele ser habitual que existan comuneros en las comunidades de vecinos que tienen atribuido por el título, estatutos o acuerdo comunitario el uso exclusivo de elementos comunes, lo cual puede ocurrir, por ejemplo, en el caso de patios, o terrazas, que pueden ser continuidad del inmueble en cada planta, de tal manera que físicamente nadie más que ellos pueden usar la terraza concebida como elemento común, pero también que a esa terraza pueda ser accesible por otros comuneros. Se plantea en este caso si es posible que el derecho de uso exclusivo de elementos comunes que tienen atribuido algunos comuneros puede ser susceptible de arrendamiento o enajenación por el titular de ese uso y si en ese caso la comunidad tendría que opinar en junta por ser elemento común aunque de uso exclusivo por el comunero. Nos encontraríamos en este tema polémico de si estamos hablando de un derecho de uso del art. 525 y no se puede arrendar ni enajenar, o es un derecho de usufructo y a tenor del art. 480 CC -EDL 1889/1- puede enajenarlo y arrendarlo a otro. ¿Opina aquí la comunidad si se tratara de un usufructo?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de enero de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Atendidos los términos de la cuestión planteada, la respuesta pasa por fija...

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Francisco Berjano Arenado

Es sabido que, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 17.3 LPH -EDL 1960/55-,...

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Juan Ángel Moreno García

Como se deduce del art. 396 CC -EDL 1889/1- y el...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa al régimen jur...

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María Félix Tena Aragón

La cuestión planteada pasa por determinar la co...

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Luis Antonio Soler Pascual

No hay en la Ley de Propiedad Horizontal normas ...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Ceñida la cuestión planteada a si, ante el supuesto de un elemento común c...

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Resultado

RESPUESTA UNÁNIME

1.- El propietario que tiene atribuido el derecho de uso de ese elemento común tiene la obligación de utilizarlo según el destino del mismo y de forma que no perjudique a la comunidad, debiendo permitir su utilización a otros propietarios cuando así proceda y siempre permitiendo el acceso a los efectos de consentir en él cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación del mismo. De esta forma, este propietario no puede realizar en ningún caso un uso del elemento común diferente del establecido en el título constitutivo o por acuerdo unánime de la junta.

2.- Cuando el elemento común que pretende arrendarse es de uso privativo de un comunero no es factible arrendarlo desgajado de la finca a la que va anejo, ya que se desnaturalizaría el fin al que va destinado, como es el de ser usado por el comunero titular de dicha finca que, caso contrario, vería frustrado su derecho de uso en plenitud.

3.- No sería viable arrendar ese elemento común en forma independiente al resto de la finca a la que corresponde su uso. Tal arriendo estaría vedado, tanto para el propietario que, unilateralmente, pudiera estar interesado en el mismo - pues la finalidad del elemento común en cuestión va ligada a la finca a la que se encuentra agregado - como a la propia Comunidad que, como se ha dicho, no podría privar a aquél del uso que le corresponde sobre ese elemento común.

4.- Al propietario del piso o local, al que se le atribuye la posesión y disfrute del elemento común, solo se le atribuye ese uso, y de acuerdo con el art. 396 -EDL 1889/1- y art.1 LPH -EDL 1960/55-, el propietario que tiene atribuido ese uso, solo y exclusivamente puede hacer eso, usar el elemento de forma exclusiva, pero sin que pueda trasmitir a un tercero por vía de arrendamiento el aprovechamiento de ese elemento, o proceder a su enajenación, pues al igual que los elementos comunes de un inmueble solo son susceptibles de enajenación o gravamen de forma conjunta con los elementos privativos, el derecho de uso que pueda tener un copropietario sobre alguno de esos elementos comunes, solo puede ser trasmitido a un tercero conjuntamente con el piso o local correspondiente.

5.- Un condueño de la comunidad no podrá ceder el uso exclusivo del elemento común que tiene atribuido pues se trataría de un acto dispositivo –o de administración, en su caso- sobre la cosa común de uso exclusivo “con independencia de la propiedad del piso o local”, sirviéndose de la misma un tercero, lo que, además, alteraría la finalidad de servir la cosa común, aun de uso exclusivo, a los condueños (o a uno de ellos de tener este tal uso exclusivo).

Así, sería precisa la unanimidad de la comunidad de propietarios para permitir tal disponibilidad en favor de un tercero.

6.- Los copropietarios a los que se les concede el Derecho de uso exclusivo sobre un elemento común, no llegan en momento alguno a ser propietarios en el sentido de disponibilidad absoluta y privación completa de cualquier derecho de la Comunidad o para los otros copropietarios ni en consecuencia, pueden impedir legítimos comportamientos de la Comunidad de Propietarios respecto de esos elementos.

¿Puede disponerse por el comunero que tiene el derecho de uso exclusivo de espacio común y arrendarse o enajenarse ese derecho?
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