Se trata de una Comunidad de Propietarios en la que se pretenden reclamar judicialmente una serie de deficiencia, entre las que se encuentran la posible falta de aislamiento térmico de los pisos bajos, y los posibles malos olores en las últimas viviendas, por problemas en la instalación de extracción forzada.
La consulta se refiere a si la Comunidad, propiamente dicha, puede proceder a dicha reclamación o se trata de temas privativos de cada una de las viviendas, que aunque se pueden incluir en la demanda que plantee la Comunidad por otros desperfectos como goteras en el garaje, los gastos deberían sufragarse solo por los propietarios afectados por la falta de aislamiento o por los malos olores.
Por otro lado, en el caso que nos ocupa, uno de los demandados podría ser la Cooperativa, promotora de las viviendas, y que sigue siendo propietaria de cuatro de las mismas. La consulta es relativa a si debe contribuir o no con la derrama correspondiente, como el resto de propietarios.
Respuesta:
En nuestra opinión, los problemas de aislamiento y de la extracción forzada de humos y gastos tienen carácter general o común, pues tienen carácter estructural, de modo que son cuestiones que conciernen a la comunidad de propietario y debe adoptar una decisión de carácter general a instancias de la junta. Es decir, no puede afirmarse que sea un problema privativo. Así las cosas, debe adoptarse una decisión colectiva por la Junta a tal efecto (art. 14 LPH -EDL 1960/55-).
En efecto, la estanqueidad y la habitabilidad tienen la consideración de obras estructurales necesarias, tal y como establece el artículo 10.1 LPH -EDL 1960/55-, que dispone la obligación de la comunidad de mantener estas condiciones expresamente.
En cuanto a los que sean estrictamente privativos, efectivamente, no hay inconveniente para reclamarlos en la misma demanda.
En cuanto a los gastos del pleito (derrama), una reiterada jurisprudencia señala que cuando el demandado es uno de los propietarios este no debe participar en los gastos judiciales de la demanda dirigida contra él, sin perjuicio de la ulterior liquidación de las costas del proceso.
Siendo la regla general, de acuerdo con lo estipulado en el art. 9.º e) LPH -EDL 1960/55-, la de participar en todos los gastos efectuados en protección del interés de la comunidad de propietarios (así ocurre, por ejemplo, cuando la comunidad de vecinos actúa judicialmente contra terceros), no ocurre lo mismo cuando la comunidad inicia un proceso judicial contra un copropietario.
Efectivamente, aun cuando la cuestión no es del todo pacífica, nuestra Jurisprudencia ha señalado que "siendo clara la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos comunes, cuando se rompe la armonía y se plantea un procedimiento judicial entre la Comunidad y uno de los copropietarios, siendo éste el que ha pretendido restaurar el orden infringido, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de gastos generales en relación al segundo, por cuanto si el enfrentado al grupo ha de soportar las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en los gastos correspondientes a la otra parte, que es la comunidad" (STS 23-05-1990).
Así, a la vista de este criterio, el propietario (cooperativa) contra el que procede la Comunidad de Propietarios en el procedimiento judicial, deberá quedar al margen de la participación de en los gastos que generan los honorarios de abogado y procurador designados por la comunidad, sin perjuicio de la imposición de costas que establezca finalmente la sentencia.
Más información en El Derecho Propiedad Horizontal y Derechos Reales.
