Planteamiento
Un arrendatario tiene arrendado 1 HA en el que tiene una ovejas desde hace más de 5 años. No hay contrato y el dinero se entrega en mano los meses de septiembre, sin embargo lo declara en la PAC. Ahora quieren venderla, pero el arrendatario, pese a decir primeramente lo contrario, ahora dice que la quiere.
Cuestiones:
1.- ¿Tiene un derecho de adquisición preferente?
2.- ¿Qué tiempo tiene para ejercitarlo, en caso que lo tenga?
3.- ¿Se le puede resolver el contrato y luego vender o sería fraude de ley?
4.- ¿Cuál es el plazo de aviso para resolver el contrato?
Respuesta
El hecho de que pacto arrendaticio sea verbal y que el pago se realice en mano una vez al año no altera la naturaleza del contrato, que será un arrendamiento rústico al que se le aplicará la LAR -EDL 2003/127845-.
Dice el artículo 22.2 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos (LAR) -EDL 2003/127845-, que en toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Por tanto, el arrendatario goza de un derecho de adquisición preferente (en sus dos momentos de tanto y retracto) en los términos anteriormente señalados.
En cuanto al tiempo que tiene para ejercitar el tanteo es de 60 desde la notificación, o si no se le ha notificado desde que tenga conocimiento de la transmisión (en cuyo caso lo que ejerce es el retracto).
Resolver el contrato y luego vender efectivamente sería fraude de ley.
El art.12 LAR -EDL 2003/127845- regula el tiempo de duración, que será un periodo mínimo de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.
