Huelga destacar la importancia que para el adquirente de bienes inmuebles tiene el conocimiento de todas las cargas y derechos reales que pesan sobre los mismos cuando realiza la adquisición del bien, normalmente en el momento del otorgamiento de la escritura pública (art. 1462.2 Código Civil), dada la oponibilidad de los derechos inscritos frente a terceros que no serán considerados de buena fe si no conocieron el contenido del Registro.
Dadas las colosales magnitudes que esa información tiene, que el notario autorizante de la escritura tenga conocimiento exacto de la situación del inmueble sobre el que va a versar la transmisión jurídico real es esencial para la seguridad jurídica del adquirente y, además, el mismo debe tener lugar en el momento más próximo posible al otorgamiento de la escritura pública, dados los efectos severos que tiene el principio de prioridad registral. Por muy bien construido que esté el sistema registral, su eficacia depende en gran medida de la mayor o menor facilidad de acceso a la información que contiene. Y a estos efectos, resulta relevante valorar el procedimiento a través del cual el notario autorizante de la escritura puede lograr esa información de cara a conseguir la seguridad jurídica preventiva del ciudadano.
Con este objetivo, art. 175 del Reglamento Notarial, dispone que “a los efectos de informar debidamente a las partes acerca del acto o negocio jurídico, el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas de aquellos”. El notario actualmente accede a esta relevante información antes o en el mismo día de la firma de la escritura tras solicitar al Registro de la Propiedad a través de telefax la información correspondiente. El notario, en la práctica no tiene vía directa a la información, sino que accede a ella a través de la mediación del registrador. Una vez que éste la suministra, la escritura debe otorgarse en el plazo de 10 días naturales, debiendo comunicar el registrador al notario cualquier cambio o alteración que se produzca en el inmueble afectado.
Los inconvenientes de este sistema son graves pues cualquier fallo en la comunicación del notario con el Registro puede tener consecuencias dramáticas para el adquirente, puesto que la realidad registral se impone al adquirente aunque no la conozca de hecho y es considerado de “mala fe” en su concepción ética.
Así sucedió en los hechos que enjuicia la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2014 que condenó a un notario a indemnizar al adquirente por no advertirle de que sobre la finca pesaba un embargo, con base en el art. 146 RN que establece la responsabilidad civil del notario respecto de los daños y perjuicios ocasionados por dolo, culpa o ignorancia inexcusable. Y todo por un fallo en el sistema de comunicación entre la notaría y el registro que como señala el propio TS, no funcionó.
El día 16 de septiembre de 2008, un oficial de la notaría había solicitado por fax al Registro de la Propiedad núm. 18 de Barcelona, información registral continuada de una finca, con la finalidad de otorgar escritura pública de compraventa el día 18 de septiembre.
A las 9,48 horas del día 18 de septiembre de 2008, el Registro de la Propiedad remite nota informativa para enviarlo por fax informático, sin que conste acreditada su recepción.
Casualmente día 18 de septiembre de 2008, a las 12,39 horas, tuvo entrada en el Registro de la Propiedad un mandamiento de embargo sobre la finca del Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Barcelona.
El Registro comunica a la notaría por fax informático que había tenido entrada aquella orden de anotación de embargo. El sistema informático generó un informe según el cual el documento fue recibido por el destinatario el día 19 de septiembre, a las 9,47 horas. Es decir, al Registro le consta que el fax del embargo llega a la notaría, a diferencia de la información anterior cuya recepción no le constó al Registro.
Sobre las 11,30 horas del día 19 de septiembre, el oficial de la notaría que se encargaba de esta escritura comunicó por teléfono con el Registro de la Propiedad núm. 15 para advertirles que no habían recibido la información que habían solicitado, y les facilitó un nuevo número de fax.
Desde el Registro de la Propiedad, y por medio de un fax convencional, se reenvió la primera nota informativa que había sido creada el día 18 de septiembre, esto es, antes de que entrara el mandamiento de embargo, y por eso omitía una referencia al embargo. Esta comunicación fue recibida en la notaría el día 19 de septiembre a las 11,46 horas
La escritura fue otorgada sin que incluyera, ni se pusiera en conocimiento del comprador, el embargo trabado sobre la finca.
Como se puede apreciar de los hechos relatados, la primera información relativa a la finca se envió por el Registro pero no consta su recepción por la notaría, a diferencia de lo que acontece con la comunicación del embargo que se considera hecho probado que sí la recibió la notaría, hecho este que niega el notario demandado y que justifica la llamada del oficial reclamando la información de la finca. Un hecho decisivo es la entrega por parte del Registro de una información parcial, pues tras la llamada del oficial, lo razonable habría sido entregar la total información completa relativa al inmueble, embargo incluido.
Lo que empezó siendo un fallo técnico (mal funcionamiento del fax de la notaría) tras la llamada del oficial requiriendo información al registrador, se acabó convirtiendo en un fallo humano. A la actuación del registrador se le da escasa relevancia en la sentencia recurrida. El notario no podía haber evitado el resultado dañoso si, requerida la información (después del fallo técnico), le llega incompleta, es decir, sin constancia del embargo.
El demandante ejercitó la acción de responsabilidad civil frente al notario quien poco pudo hacer para evitar el resultado dañoso por cuanto el acceso a la información no es directo, quebrándose el requisito de la relación de causalidad jurídica exigible para toda condena por responsabilidad civil, argumento éste utilizado en la sentencia de primera instancia que absolvió al notario demandado. Varias causas contribuyeron al resultado dañoso y ha fallado, a mi juicio, el criterio de imputación objetiva, la determinación de la causa adecuada para la producción del resultado dañoso, valoración que sí puede revisarse en casación (sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2011). La actuación del notario no tiene entidad suficiente, a mi juicio, para provocar la imputación objetiva del daño desde el momento en el que el acceso la información registral no es directo.
La llamada de teléfono realizada por el oficial de la notaría debería haber sido prueba suficiente para desvirtuar el OK de la recepción de la notificación del embargo en el fax de la notaría, prueba en la que se ha sustentado la condena exclusiva al notario.
A pesar de la condena del notario, conviene aclarar que el perjudicado padeció las consecuencias del embargo, perjuicio que se pretende subsanar con la indemnización que debe abonar el notario (que ascendió a 2,5 millones de euros). Los fallos en la comunicación notaría –registro, no evitan la operatividad de los principios registrales y que el adquirente asuma las cargas que estando inscritas le son oponibles.
Consciente el legislador de los inconvenientes del sistema apuntado cuya obsolescencia tecnológica ha provocado una condena, a mi juicio injusta a un notario, precisamente por los problemas de comunicación entre la notaría y el registro, previó su modificación hace más de una década a través de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de medidas fiscales, administrativas y del orden social modificada posteriormente por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre de reformas para el impulso a la productividad que permiten la consulta telemática directa por parte del notario al contenido del Registro, sin intermediación, por tanto, del registrador. Así el art. 222.10 del Reglamento Hipotecario dispone “la manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro. A tal efecto, si quien consulta es una autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio y cargo, cuyo interés se presume en atención a su condición, el acceso se realizará sin necesidad de intermediación por parte del Registrador. Dicha autoridad, empleado o funcionario público deberá identificarse con su firma electrónica reconocida o por cualquier otro medio tecnológico que en el futuro la sustituya. Cuando el consultante sea un empleado o funcionario público, responderán éstos de que la consulta se efectúa amparada en el cumplimiento estricto de las funciones que respectivamente les atribuye la legislación vigente”. Por su parte, el art. 175.3 del Reglamento Notarial dispone que el acceso del notario a los Libros del Registro “se realizará sin intermediación del registrador mediante el empleo de la firma electrónica reconocida del notario y en los términos previstos en el artículo 222.10 LH”.
Por lo tanto, está previsto legalmente el acceso directo del notario al Registro por medios telemáticos sin la intermediación del Registrador, algo que de haberse llevado a la práctica habría evitado que se produjeran los hechos que enjuició el Tribunal Supremo en la sentencia comentada. Pero la avanzada normativa descrita, ya en vigor, no se aplica y en la práctica los notarios no pueden consultar telemáticamente los libros del Registro, pese a que todos cuentan con los medios tecnológicos necesarios para ello. Los registros siguen enviando la información por fax, y los perjudicados son precisamente los ciudadanos. Por mucho que haya condenas a indemnizar los daños y perjuicios, las consecuencias las padece el adquirente que, por ejemplo, compra finca embargada y la paga como libre.
Siendo evidentes las ventajas del nuevo sistema y los inconvenientes del actualmente utilizado, parece que su inaplicación se justifica en la ausencia de un adecuado desarrollo reglamentario al que alude el art. 222.11 RH el cual se refiere al “procedimiento para autorizar la restricción del acceso a la información relativa a determinadas personas, comerciantes o fincas cuando ello venga impuesto por razón de la protección de la seguridad e integridad de las personas o los bienes”. Se alega la ausencia de un desarrollo técnico normativo por entenderse que la visualización directa de los libros precisaría de una copia fehaciente de los libros…
Sea como fuere, es impresentable que una legislación razonable como la expuesta no se aplique. Si es preciso desarrollarla, hágase, pero dejemos de complicar nuestro ordenamiento con reformas que luego no se ponen en práctica, sobre todo cuando de ello se derivan perjuicios para el ciudadano y condenas injustas a profesionales, probablemente también sustentadas en el hecho de que detrás del condenado hay un seguro de responsabilidad civil detrás, el cual se está convirtiendo en la práctica en auténtico factor de atribución de la responsabilidad civil, hecho que invita a los sujetos a rebajar su nivel de diligencia, lo cual tampoco es deseable.
Lo que está claro es que en esta disputa que actualmente enfrenta al colectivo de notarios y registradores, el más perjudicado es el ciudadano que por los “tiempos muertos” que actualmente provoca el sistema “utilizado”, puede ver que adquiere como libre una finca que está gravada o que ha entrado un embargo sobre la misma después de haber pagado el precio. No se trata de indemnizar, sino de evitar daños injustificados (seguridad jurídica preventiva) a los ciudadanos de forma que un sistema registral bien construido no deje de ser operativo por una falta de acceso directo a su información en tiempo real.
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