PROPIEDAD HORIZONTAL

El proyecto de ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y su afectación a la propiedad horizontal

Tribuna 01-05-2013

1.- Introducción

Ya está iniciándose la tramitación de una importante reforma legislativa que arranca del Proyecto de ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Boletín Oficial del Congreso de los Diputados de fecha 12 de abril de 2013) que modifica diversas disposiciones legales, tales como la Ley de ordenación de la edificación, el Código Técnico de la edificación, la Ley del suelo y la Ley de Propiedad Horizontal, dirigida, entre otros fines, a introducir la cultura obligatoria de la conservación, rehabilitación y mantenimiento de los edificios. Y ello, como se explica en la Exposición de Motivos, por cuanto "no existe un desarrollo normativo que permita sustentar las operaciones de rehabilitación, de regeneración y de renovación urbanas, en las que, además, todavía persisten obstáculos legales que impiden su puesta en práctica o, incluso, su propia viabilidad técnica y económica." Ante ello, el Proyecto de Ley apunta que "Es preciso, por tanto, generar un marco normativo idóneo para dichas operaciones, que no sólo llene las lagunas legales actualmente existentes, sino que remueva los obstáculos que las imposibilitan en la práctica y que propicie la generación de ingresos propios para hacer frente a las mismas."

En definitiva, que el Ministerio de Fomento acomete una importantísima reforma legislativa en materia de conservación y rehabilitación de inmuebles que incide, también, en fomentar la superación de las limitaciones de las barreras arquitectónicas que siguen existiendo en las comunidades de propietarios. Y ante las limitaciones existentes se hace constar en la Disposición final cuarta del texto una serie de modificaciones sobre la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos en la LPH impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que tras el trámite correspondiente se aprobará, ya que se incide en el texto que no se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos a que las comunidades de propietarios tengan que adoptar muchas de las decisiones sobre este objetivo por unanimidad, o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad compete a la Administración actuante autorizar o exigir como más tarde comprobamos. Y es que en la preocupación del ejecutivo por facilitar la política de rehabilitación y conservación de inmuebles con reformas legales que coadyuven en ello se recuerda en el Proyecto de ley que el parque edificado español necesita intervenciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que permitan hacer efectivo para todos el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, así como la exigencia del deber de sus propietarios de mantener los inmuebles en adecuadas condiciones de conservación. Así, más del 58% de dicho parque edificado es anterior al año 1980 y existen, aproximadamente, 25 millones de viviendas, de las que la mitad tienen más de 30 años y cerca de 6 millones cuentan con más de 50 años.(1)

Pues bien, para conseguir el objetivo del texto se buscan con esta importante reforma tres objetivos, a saber:

1.- Potenciación de rehabilitación. En primer lugar, potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible.

2.- Marco normativo idóneo. En segundo lugar, ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación, en concreto, en la rehabilitación edificatoria, la regeneración y la renovación urbanas.

3.- Calidad en la rehabilitación. En tercer lugar, fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia y ahorro energéticos.

Pero para tratar de la reforma de la LPH no podemos desconectar su análisis de los principios inspiradores antes expuestos y de algunos preceptos de esta Ley que determina la reforma de la LPH, aunque no negamos que podría aprovecharse el trámite parlamentario para introducir algunas reformas más en el texto de la PH para resolver algunos problemas que siguen presentándose en la práctica. Pero por lo pronto en este Proyecto de ley quedan afectados los arts. 2,3, 9, 10 y 17 LPH (EDL 1960/55) que pasamos a analizar en sus líneas más importantes.

2.- Modificaciones del art. 9

Destaca en este artículo, sobre todo, la ampliación de la duración de la afección real y la preferencia en el crédito de la comunidad más allá de la actual de la anualidad actual y la anterior, para fijar en el párrafo 2º de la letra e) que: "Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

Por ello, el adquirente de un inmueble con deudas va a responder ahora dos años más que lo que lo hacía hasta la fecha, ya que en el párrafo 3º se fija ahora que: "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble...hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación." Con ello, las comunidades ven ampliadas las opciones de cobro a los vendedores de inmuebles morosos más allá de la actual afección real, ya que una vez que habían vendido el inmueble perdía la comunidad la posibilidad de cobrar su deuda sobre el inmueble, y a eso se añadía los problemas de perder la localización del deudor para reclamarle por el monitorio del art. 812 LEC (EDL 2000/77463), ya que en este no cabe el emplazamiento edictal, como sí cabe hacerlo en el de reclamación de gastos de comunidad, lo que complicaba en exceso a las comunidades de propietarios perder la pista del moroso. Así, se amplía la cobertura para poder al adquirente reclamarle la anualidad actual y tres años anteriores, lo que cubre bastante las expectativas de cobro de la comunidad.

También se añade en este artículo en la letra f) (2) que en el fondo de reserva, además, se incluye el destino de la ejecución de las obras de rehabilitación a que se refiere el texto del Proyecto.

3.- Modificaciones del art. 10

Se debe partir en el análisis de este precepto del marco legal del que parte la reforma de los arts. 10 y 17 LPH (EDL 1960/55); esto es, del deber de conservación y rehabilitación obligatoria de inmuebles que compete a comuneros y comunidades y que, como pronunciamiento general, consta en el art. 4 (3) del Proyecto. No obstante, este deber queda fijado con los límites que se fijan en el apartado 2º del texto, (4) incluyendo la posibilidad de que la Administración pueda financiar las obras y/o ayudar a costearlas.

El art. 10 (EDL 1960/55) que se reforma de la LPH fija determinadas actuaciones obligatorias (5) que deben realizar las comunidades, es decir, que no se trata de que estas se tengan que autorizar, sino que son obligatorias y referidas a:

1.- Trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.

2.- Obras que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal.

3.- Actos de división material de pisos o locales y sus anejos que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación, regeneración o renovación urbana.

Además, tal es la obligación que la reforma ya incide en que no requerirán acuerdo de la junta de propietarios. Y ello aunque impliquen modificación de estatutos o del título constitutivo. Vemos que estas obligaciones destinadas a la conservación del inmueble y sus servicios, así como a resolver los problemas de accesibilidad se deberán plantear, al menos, en junta, ya que aunque no sea preceptiva su aprobación, al menos sí debería convocarse la misma, más que una mera comunicación a los comuneros para garantizar el conocimiento de estas actuaciones por si algún comunero entiende que no tiene encaje en esa obligatoriedad a la que se refiere el art. 10 LPH (EDL 1960/55), ya que nótese que en el último párrafo del art. 10.1 (EDL 1960/55) se añade que el acuerdo de la Junta de propietarios se limitará a la fijación de las nuevas cuotas de participación, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, sin que sea necesario a tales efectos el consentimiento de los titulares afectados. A estos efectos, hay que señalar también que frente al régimen anterior en el que para modificar la cuota había que recurrir al sistema de la unanimidad, en la actual redacción se modifica el art. 3 LPH (6) (EDL 1960/55) para permitir que se modifique la cuota por los sistemas previstos en los arts. 10 y 17 (EDL 1960/55) de la redacción que se propone en el Proyecto.

Con ello, la junta solo va a tener que pronunciarse sobre la fijación de la cuota y sin la opción de que si hay algún propietario que se considere afectado pueda oponerse, con lo que también se deroga el derecho absurdo de oposición que se había introducido en el art. 10.2.2 LPH (7) (EDL 1960/55) (art. 15 de la Ley 26/2011, de 1 de agosto (EDL 2011/152629), de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad) de que las personas con los reducidos ingresos que consta en el precepto podrían oponerse a las reformas que se iban a llevar a cabo para suprimir las barreras arquitectónicas, lo que había creado un gran malestar y no se llegó a entender cómo podrían introducirse trabas en la ejecución de estas medidas, cuando mejor hubiera sido eximir del pago de su cuota a los que se encontraban en difícil situación económica, o bien permitirles el aplazamiento en el pago, por ejemplo, por dos años, pero no vetar la ejecución de las obras de accesibilidad del art. 10 (EDL 1960/55). De todos modos recordemos que en materia de accesibilidad y discapacidad y el carácter obligatorio de las obras se sigue manteniendo en el art. 10.1.b) in fine (EDL 1960/55) que ello lo será siempre que el importe de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Ahora bien, hay que destacar, para no dar lugar a confusión que en la reforma se sigue manteniendo la diferencia entre accesibilidad universal (8) y accesibilidad, - aunque en realidad no existe, porque en el art. 10.1, b) (EDL 1960/55) convierte en obligatorias las obras que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las que sean requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años con el objeto de asegurarles un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, siempre que el importe de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, mientras que en el art. 17.2 (EDL 1960/55) se insiste en que 2. "Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), (EDL 1960/55) la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación."

Quiere esto decir que si la obra en materia de accesibilidad es superior a la cuantía fijada en el art. 10.1, b) (EDL 1960/55) habría que acudir al art. 17.2 LPH (EDL 1960/55) expuesto, pero si no se alcanza este quórum y excede de la cuantía citada es donde existirían problemas, ya que el párrafo 2º del apartado 2º señala solo que Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Es decir que con el coste superior expuesto habría que llegar al quórum de la doble mayoría citada, y en caso contrario no podría llevarse a cabo.

Pues bien, dentro de las obras a ejecutar con carácter obligatorio hay que remitirse al texto del Proyecto, por lo que la pregunta es ¿Qué tipo de actuaciones prevé la normativa propuesta?

En este sentido, se hace constar en el art. 8 cuáles son los tipos de actuación (9), para añadir en el art. 9 (10) (EDL 1960/55) la afectación a los sujetos obligados a ello y que lo serán tanto los comuneros, como las Comunidades de propietarios y/o la propia Administración en cuanto no exista el deber legal de asumir su coste por los anteriores.

Por otro lado, en el iter de desarrollo de la obligación de conservación y rehabilitación, y cuando resulten de aplicación las anteriores disposiciones para llevar a cabo las obras de rehabilitación, hemos visto que la junta se limitará a aprobar por 3/5 la cuota que resulte de abonar a cada comunero (en lugar de la actual unanimidad). Y para ello, el apartado 2º del art. 10 (11) (EDL 1960/55) fija la obligación de los comuneros de asumir el pago de las obras consideradas como obligatorias fijando la junta la derrama que debe pagar con arreglo al sistema previsto de pago de gastos comunes. De ahí que la letra a) de este apartado 2º concrete que "el acuerdo de la Junta se debe limitar a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono", pero nunca vetar su ejecución si concurren los presupuestos de obligatoriedad en la ejecución de obras de conservación y rehabilitación conforme a lo previsto en el Proyecto.

Se introduce en el art. 10 un apartado 3 (EDL 1960/55) referido a que para determinadas obras en la comunidad se deberá requerir autorización administrativa (12), destacando que para cerrar las terrazas ahora se va a requerir una previa autorización administrativa municipal para ello y 3/5 de quórum, como fija la letra b), entre otras que constan en esta letra, aunque se añade que si hay algún comunero afectado por las obras se deberá exigir su consentimiento. Y en los casos en los que las exigencias de ejecución de obras concurran con arreglo al art. 10, la mayoría para la fijación de cuotas es de 3/5 como se insiste de nuevo en el art. 10.3., b) 2º párrafo (EDL 1960/55).

4.- Modificaciones en el art. 17

En primer lugar, hay que significar que de una primera lectura de la redacción del nuevo art. 17 que se propone en el Proyecto da la impresión de que se acaba con el lastre del quórum de la unanimidad, pero desgraciadamente no es así, y lo que se hace es reubicarlo en el apartado 6º, y, además, con la misma literalidad.

Pues bien, la redacción del precepto se enmarca ahora bajo los siguientes parámetros:

1.- El actual apartado 2º pasa a ser el apartado 1º integro.

2.- En el apartado 2º (13) se hace mención a las obras afectantes a la discapacidad y accesibilidad ya expuestas al tratar la redacción del art. 10.1, b) (EDL 1960/55) y exigirse el quórum de la mayoría de titulares y cuotas. En este punto también hay que significar que el acuerdo para instalación de ascensor se rebaja ahora a la mayoría de titulares y cuotas en lugar de los 3/5 de la redacción anterior, ya que al tratar de las obras de accesibilidad hace mención a que con el quórum de mayoría de titulares y cuotas se aprobarán, también, "en todo caso, el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos".

3.- En el apartado 3 (14) se hace mención a los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, (mismo quórum de 3/5 aunque excluyendo ascensor antes expuesto) manteniéndose el relativo al arrendamiento de elementos comunes, incluyéndose aquí lo dispuesto en el actual segundo párrafo de la regla 3ª.

4.- En el apartado 4 (15) se reubica parcialmente el contenido del actual art. 11. 1 y 2 (EDL 1960/55) aunque se fija la exclusión del pago de las mejoras aprobadas por 3/5 a los disidentes. También (16) se introduce como regla general aplicable a cualquier tipo de acuerdo lo que ahora solo consta en la regla 1ª del art. 17 LPH (EDL 1960/55) para el arrendamiento de elementos comunes en el sentido de exigirse para la adopción de un acuerdo que pueda afectar a un comunero el consentimiento de este, aunque este apartado no puede interpretarse de forma extensiva, ya que por ejemplo no puede entenderse que un comunero que utiliza un patio de luces que es común puede oponerse a que se instale un ascensor, con lo que es un apartado que deberá observarse con cautela para que no sea utilizado por algunos comuneros para imponer su beneficio al de la comunidad.

5.- En el apartado 5 (17) se sitúan los acuerdos de los puntos de recarga eléctrica de vehículos, pero no lo modifica prácticamente y viene a mantener el texto que ahora consta en el párrafo 3º de la regla 3ª, pero sin resolver los problemas existentes acerca del error que se comete de validar esta obra con una mera comunicación a la comunidad, cuando en estas obras puede haber afectación de elementos comunes, con lo que se debería solicitar, al menos, una autorización del presidente una vez se examine si la obra se adecúa a lo establecido reglamentariamente en cuanto a sistema eléctrico, o no afecta a elementos comunes.

6.- En el apartado 6 (18) se mantiene la regla de la unanimidad como antes mencionábamos.

7.- En el apartado 7 (19) se viene a reproducir sin cambios lo dispuesto en la regla 4ª del actual art. 17 LPH (EDL 1960/55) de la mayoría simple que se puede alcanzar en segunda convocatoria.

8.- En el apartado 8º se recoge aquí el denominado voto presunto, aunque excluyendo que se aplique a los casos del apartado 4º en los que los disidentes no tendrán que pagar cuota y también en los casos de acuerdos para aprovechamiento privativo. En estos casos no se aplica el voto presunto y los quórum hay que obtenerlos sin contar con ellos. Pero con esta reforma se consigue ampliar más que en la actual redacción del párrafo 4º de la regla 1º del art. 17 (EDL 1960/55) que solo permite aplicar el voto presunto en esta regla 1ª y no en la 2ª y 3ª, a diferencia de la Ley 5/2006 (EDL 2006/58523) aplicable a Cataluña donde el voto presunto se aplica a todo tipo de acuerdos y, por ello, es más fácil alcanzar estos.

9.- En este apartado 9 (20) no hay modificación alguna a lo previsto en el párrafo 5º de la actual regla 1ª.

10.- En el apartado 10 (21) del art. 17 se reubica lo que en la actualidad consta en el apartado 4º del art. 10.

11.- En el apartado 12 (22) se resuelve la vieja polémica acerca de quién estaba obligado al pago de las derramas en los casos de transmisión del inmueble fijándose el criterio ya mantenido por la jurisprudencia de que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras, y no por el que lo era al momento de adoptarse el acuerdo.

Notas

1. El porcentaje que representa la rehabilitación en España en relación con el total de la construcción es, asimismo, uno de los más bajos de la zona euro, situándose en 2009 trece puntos por debajo de la media europea, que alcanzaba un entorno del 41,7% del sector de la construcción.

2. f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

3. Artículo 4. El deber legal de conservación de edificios, su exigencia y los límites.

1. Los propietarios de construcciones y edificios tienen el deber de conservarlos en las condiciones legalmente exigibles y ejecutar los trabajos y obras que sean necesarios para mantener en todo momento dichas condiciones, así como realizar las obras adicionales de conservación, que se impongan por motivos de interés general, sean turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, con los límites a que hacen referencia el apartado siguiente.

4. 2. Los límites de la ejecución de los trabajos y obras que conforman el contenido del deber legal de conservación son los siguientes:

a) Que el coste de las obras a realizar supere la mitad del valor de reposición a nuevo, de la edificación o construcción.

b) Que las obras a realizar no sean autorizables en virtud del ordenamiento urbanístico en vigor, sin perjuicio de la obligación de ejecutar las que sean necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad del inmueble, en el caso de que la Administración no opte por su demolición.

3. Cuando el importe de los trabajos y obras a realizar exceda de los límites establecidos en el apartado anterior y no proceda la demolición del inmueble, la Administración resolverá la forma de costear, sin cargo para el propietario, la parte correspondiente a aquél exceso. A tales efectos, podrá establecer ayudas públicas, bonificaciones o firmar acuerdos de financiación de conformidad con lo previsto en el artículo 18 (EDL 1960/55), además de todas aquellas fórmulas que específicamente prevea la legislación aplicable.

5. 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las que sean requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años con el objeto de asegurarles un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, siempre que el importe de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

d) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el art. 17.4 de la Ley de Suelo (EDL 2008/89754), que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación, regeneración o renovación urbana. En estos casos, el acuerdo de la Junta de propietarios se limitará a la fijación de las nuevas cuotas de participación, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, sin que sea necesario a tales efectos el consentimiento de los titulares afectados.

6. El párrafo segundo del art. 3 LPH (EDL 1960/55) en su letra b) 2º queda redactado de la siguiente manera: ...A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

7. Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales.

8. La definición sobre Accesibilidad Universal que viene descrita en el artículo 2.c. de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre (EDL 2003/136325), de Igualdad de Oportunidades, No Discriminación y Accesibilidad Universal de las Personas con Discapacidad: "Accesibilidad Universal es la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos o instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible. Presupone la estrategia de 'diseño para todos' y se entiende sin perjuicio de los ajustes razonables que deban adoptarse".

9. Artículo 8. Tipos de actuaciones.

1. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley y en la legislación estatal sobre suelo y edificación, son:

a) Actuaciones de rehabilitación edificatoria: las obras y trabajos de mantenimiento e intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios privativos vinculados a los mismos, en los términos dispuestos por la Ley de Ordenación de la Edificación.

b) Actuaciones de regeneración urbana: la realización, junto a las obras y trabajos referidos en el apartado anterior, en su caso, de otras que afecten a la urbanización material del espacio público en el ámbito de que se trate, tales como pavimentación, jardinería, infraestructuras, instalaciones y servicios urbanos de abastecimiento de agua, saneamiento, suministro energético, alumbrado, recogida de residuos, telecomunicaciones y utilización del subsuelo.

c) Actuaciones de renovación urbana: las que incluyan la reurbanización del ámbito correspondiente, así como las que consistan en la realización de obras que afecten a la urbanización material del ámbito referidas en el apartado anterior, vinculadas a la ejecución de obras de edificación en las que exista nueva construcción en sustitución de edificios previamente demolidos.

10. La realización de las obras comprendidas en las actuaciones a que se refiere el artículo anterior corresponde a:

a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación. En ausencia de éste, o cuando el contrato no contenga cláusula alguna relativa a la citada proporción, corresponderá a unos u otros, en función de si las obras tienen o no el carácter de reparaciones menores motivadas por el uso diario de la vivienda, sus instalaciones y servicios. La determinación se realizará de acuerdo con la normativa reguladora de la relación contractual y, en su caso, con las proporciones que figuren en el Registro de la Propiedad, relativas al bien y a sus elementos anexos de uso privativo.

b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o agrupación de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.

c) Las Administraciones Públicas, cuando afecten a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos, en los términos establecidos en los apartados 4 y 5 del artículo 4.

11. 2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de todas las actuaciones referidas en el número anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

12. 3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 de la Ley de Suelo.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios la fijación de las nuevas cuotas de participación, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre la misma. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley."

13. 2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b) (EDL 1960/55), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

14. 3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 2, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el párrafo anterior.

15. 4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

16. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

17. 5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

18. 6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

19. 7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

20. 9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.

21. 10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

22. 12. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras."

Este artículo ha sido publicado en el "Boletín Propiedad Horizontal", el 1 de mayo de 2013.

El proyecto de ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y su afectación a la propiedad horizontal
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