HIPOTECARIO

Rango registral y modificaciones hipotecarias, Ley 2/1994

Tribuna

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, reformó gran parte del articulado de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, así como determinadas disposiciones de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios.

El Preámbulo de la propia Ley 41/2007 ponía de manifiesto que la novación de los préstamos hipotecarios en beneficio del deudor se había visto dificultada por la interpretación restrictiva que del concepto de novación modificativa se hacía en la Ley 2/1994, así las cosas, lo que la reforma pretendía era adoptar una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa y no extinción de la relación jurídica y constitución de una nueva.

La Ley 2/1994 especifica cuáles son los supuestos de novación modificativa en su artículo 4.2 y 4.3. Se establece, entre otros, que las modificaciones podrán afectar a la ampliación o reducción del capital o a la alteración del plazo y que éstas no supondrán "una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación." Sólo en esos casos concretos será necesaria la aceptación de los titulares de derechos inscritos con rango posterior para evitar la pérdida de rango (de la parte modificada).

La dificultad estriba en la interpretación que merece la expresión "la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación". ¿Se refiere a la ampliación del plazo por razón del incremento del la cifra de responsabilidad hipotecaria? O por el contrario, ¿El incremento o la ampliación hacen referencia al plazo en sí mismo, y cualquier incremento del plazo de amortización va a suponer que el acreedor de segundo rango o titular registral posterior deberá consentir la modificación para evitar la pérdida de rango?

La cuestión no es pacífica ni existe una doctrina unificada al respecto, en función del Registrador que deba inscribir la escritura modificativa, se interpretará dicho precepto en uno u otro sentido, lo cual genera una tremenda inseguridad jurídica, amén de la desigualdad que supone que un mismo supuesto tenga diversas consecuencias jurídicas en función de la ubicación de la finca hipotecada y del Registro de la Propiedad que le corresponda. Consecuencias jurídicas que a mayor abundamiento tienen una importancia tremenda. Otros registradores, suponemos que siendo conscientes de que no es una cuestión pacífica, optan por no pronunciarse al respecto y que sean los Tribunales, quienes, llegado el caso, deban decidir si dicha modificación ha supuesto o no una pérdida de rango.

Diversas razones me llevan a decantarme por la interpretación de que el mero incremento del plazo no supone pérdida de rango:

1.- En opinión de quien esto suscribe, sintácticamente resulta difícil interpretar que en la frase "la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación", la palabra ampliación se refiera una vez más al plazo, pues resulta redundante y de una grave incorrección semántica.

2.- Dejando de lado las cuestiones de sintaxis, opino que la interpretación que supone entender que el mero aumento del plazo supone una pérdida de rango si no se cuenta con el consentimiento del acreedor de segundo rango es del todo contraria al espíritu de la Ley 41/2007, que en su Preámbulo entendía necesaria la reforma que se estaba llevando a cabo para facilitar las novaciones que benefician al deudor en razón precisamente de la interpretación restrictiva que se hacía de las mismas en la Ley 2/1994 antes de la reforma.

3.- En ese contexto social, en el que lo que se pretendía era facilitar la concesión de refinanciación y especialmente de la ampliación del plazo de pago de los préstamos, no tiene ningún sentido que la reforma tuviere por finalidad empeorar las condiciones de los deudores para obtener la satisfacción de esas necesidades. La ampliación del plazo, sin incremento de la responsabilidad hipotecaria, es una manera sencilla de facilitar el pago de una hipoteca a un deudor en apuros, si ello supone una pérdida de rango, difícil veo que el acreedor hipotecario acceda a facilitarle las cosas al deudor.

4.- Pero hay más razones todavía, la única modificación de los préstamos hipotecarios a que se refiere la Disposición Transitoria Única de la Ley 41/2007, es a la ampliación del capital, estableciendo que sólo será de aplicación la reforma a aquéllas hipotecas constituidas después de la reforma, no se hace referencia a la ampliación del plazo, por lo que entiendo que no resultan afectadas por la reforma.

5.- Por último, no tiene ningún sentido que el artículo 4.1 de la Ley 2/1994 permita, antes y después de la reforma, las subrogaciones por otra entidad bancaria en los supuestos de modificación única y exclusivamente del tipo de interés, del plazo de amortización, o de ambas, sin que ello suponga una pérdida de rango y que no sea así cuando la modificación se efectúa por la misma entidad bancaria que concedió el préstamo hipotecario.

Entiendo que el mero incremento del plazo de amortización de un préstamo hipotecario, si no va acompañado de un incremento de la responsabilidad por la que deba responder la finca hipotecada es del todo irrelevante para los titulares posteriores, razón por la cual no debería afectar al rango registral.