ADMINISTRATIVO

Convenios urbanísticos, ius variandi e indemnización

Foro Coordinador: Dimitry Berberoff Ayuda

Planteamiento

Expresa el artículo 7 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, que el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario, de modo que la mera previsión de edificabilidad no forma parte de su contenido, dado que su patrimonialización "se produce únicamente con su realización efectiva".

Sin perder de vista este precepto, pensemos en un convenio urbanístico por el que un particular cede al Ayuntamiento unos terrenos a cambio del compromiso municipal de reconocerle una mayor edificabilidad en otras fincas de su propiedad.

Transcurrido el plazo previsto para materializar la edificación sin haber solicitado la correspondiente licencia, el particular denuncia un incumplimiento del convenio por parte del Ayuntamiento por cuanto, con posterioridad, la entidad local ejerció sus potestades de planeamiento reconociendo un aprovechamiento urbanístico menor al "pactado".

Ante esta situación resulta oportuno indagar los siguientes interrogantes, ¿quedaba condicionada la potestad de planeamiento del Ayuntamiento por los compromisos adquiridos en el convenio? ¿Sería idéntica la respuesta si el convenio lo hubiera firmado una empresa que empleara a más de la mitad de la población del municipio y esa mayor "edificabilidad pactada" tuviera por objeto ampliar su actividad? ¿Cómo trazar una frontera entre una reserva de dispensación y la aspiración dirigida a dinamizar la economía del municipio y la de la mayoría de su población? En cualquier caso, ¿cabría reconocer una indemnización al particular que firmó el convenio, aunque no edificó en plazo? En caso afirmativo, ¿Sobre qué parámetros? ¿Cuál sería su extensión? ¿Incorporaría un eventual lucro cesante?.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Urbanismo", el 1 de octubre de 2014.

Puntos de vista

Jesús María Chamorro González

El convenio urbanístico ha de tener un objetivo último y, por tanto, un hil...

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Héctor García Morago

Ni en el supuesto de hecho que nos ha sido planteado, ni en ningún otro caso...

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Joaquín Moreno Grau

Las cuestiones que se plantean en esta ocasión son las que naturalmente vien...

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Elisa Moreu Carbonell

El tema de este mes plantea una serie de interrogantes sobre la responsabilid...

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Luis Pomed Sánchez

No creo que la potestad de planeamiento quede condicionada, en los términos ...

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Manuel Táboas Bentanachs

La materia de los denominados “Convenios Urbanísticos” de indudable tras...

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Resultado

El convenio no puede condicionar la potestad de planeamiento urbanístico, sin perjuicio de las consecuencias patrimoniales que, eventualmente, pudieran derivarse del incumplimiento de lo pactado.

Bien pudiera servir esta frase como headline de este debate. En efecto, nada impide que la Administración ejercite sus facultades de planificación de la actividad urbanística a través del convenio, pero siempre dentro del límite que marca la legalidad, sin olvidar que existen materias que, por su propia naturaleza, no son susceptibles de transacción.

Sin embargo, pese a la existencia de una cierta línea jurisprudencial que a lo largo de los años parece haber abordado sin estridencias esta cuestión, las diferentes respuestas dejan traslucir cierto sentimiento de insatisfacción.

De entrada, algunas dudas se suscitan incluso en orden a la naturaleza de la responsabilidad derivada por el incumplimiento del convenio urbanístico. Cierta disensión resulta también perceptible entre quienes defienden que la indemnización debería comprender no solamente la pérdida efectivamente sufrida (ya patrimonializada) sino también el lucro cesante y quienes opinan lo contrario ante la prevención de que determinadas expectativas, no fundadas en derechos preexistentes y, en definitiva, claramente inviables justificaran un negocio a costa del interés público.

Sin embargo, el alto grado de discrecionalidad del planificador no debería contraponerse al sentir colectivo de una determinada sociedad o comunidad, indagando soluciones al respecto basadas en una modificación legislativa para dotar de una mayor flexibilidad al ejercicio de la potestad de planeamiento o trasladando el control al ámbito judicial sobre la base de las clásicas técnicas de los presupuestos de hecho, de los principios generales del derecho, sin olvidar la impronta de los principios de igualdad y legalidad.