URBANISMO

Realidad urbanística y Catastro Inmobiliario

Foro Coordinador: Dimitry Berberoff Ayuda

Planteamiento

El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI) -EDL 2004/2896- proclama la dimensión tributaria de ese registro administrativo sobre la base de la situación urbanística de los bienes inmuebles pues, en esencia, la clasificación catastral se fundamenta -sin perjuicio de los bienes de características especiales- en la distinción entre bienes rústicos y urbanos (artículos 1 y 6.4).

De esta interrelación deriva la necesidad de que, por un lado, la descripción catastral atienda, entre otras, a las características físicas, económicas y jurídicas de los bienes, a su uso o destino, a la clase de cultivo o aprovechamiento (artículo 3) -EDL 2004/2896- y, por otro lado, que la determinación del valor catastral tenga en cuenta, entre otros criterios, la localización del inmueble o las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo (artículo 23).

En definitiva, si el catastro no es sino un medio que persigue la efectiva implementación de los principios de generalidad y justicia tributaria y la asignación equitativa de los recursos públicos, debe procurarse la identidad entre las situaciones registrales y urbanísticas. Al fin y al cabo, el artículo 11 -EDL 2004/2896- proclama la obligatoriedad de incorporar los bienes inmuebles en el Catastro Inmobiliario, así las alteraciones de sus características con el designio de que la descripción catastral de los inmuebles afectados concuerde con la realidad.

Sin embargo, no siempre es factible obtener esa coincidencia, desde el momento que, a diferencia de lo que ocurre en el artículo 12 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, - EDL 2008/89754 - que únicamente reconoce como situaciones básicas, el suelo rústico y el urbanizado, desconociendo el suelo urbanizable- el artículo 7 TRLCI -EDL 2004/2896- después de poner de manifiesto que el carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo, incorpora el suelo urbanizable dentro del suelo de naturaleza urbana.

En este contexto (sin perjuicio de ciertas previsiones específicas (artículo 30.2.c TRLCI) -EDL 2004/2896- cabe preguntarse cuál es "la realidad" sobre la que se clasifican los bienes a efectos catastrales y se les otorga un valor ¿basta la mera previsión del planeamiento o debe entenderse que resulta insuficiente al exigirse, por ejemplo, la materialización de la urbanización?.

Mayores dudas surgen a la hora de acometer modificaciones catastrales a raíz de un cambio o modificación de planeamiento; en estas circunstancias, ¿Cuando procede dar de baja e inscribir el alta de un terreno objeto de una modificación urbanística? ¿Resulta suficiente la mera aprobación del planeamiento o, en su caso, la del instrumento de gestión o, como se viene insistiendo, debe prevalecer la realidad física sobre la jurídica?.

 

Este foro ha sido publicado en el "Boletín de Urbanismo", el 1 de octubre de 2012.

Puntos de vista

Desde luego hemos de partir en el análisis del tema y de las cuestiones plan...

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El tema que se plantea es de una especial dificultad y se proyecta sobre las ...

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Resultado

Pese a la brecha entre la normativa fiscal y urbanística, por lo que a valoraciones se refiere, las respuestas de los expertos discurren por el intento de conciliar dos instituciones que, interrelacionadas, responden a dinámicas distintas. Al fin y al cabo, la problemática emerge no por la inscripción de un determinado bien inmueble al registro catastral sino por la valoración que incorpora.

No obstante, algunas reflexiones hablan de la posibilidad de que un mismo suelo resulte "catastralmente urbano" y "urbanísticamente urbanizable", esbozando sin ambages planteamientos injustos cuando la comparativa entre valoraciones "expropiatorias" y "fiscales" pueda saldarse con relación a un mismo suelo urbanizable de distinta manera, denunciando la paradoja de que el administrado se encuentre con que valga más cuando se trata de pagar, y menos cuando se trata de cobrar.

Desde esta perspectiva, se matiza que si bien desde una dimensión puramente formal el suelo urbanizable desaparece a partir de la ley del Suelo de 2007, la propia normativa urbanística deja abierta la puerta a su existencia, entre otras razones, por la realidad competencial autonómica.

Para algunos, la función tributaria del catastro exige una valoración que se corresponda con la realidad, esto es, con la concreta manifestación de riqueza que refleje la capacidad económica del contribuyente; no obstante, otros matizan que el hecho de tener que tomar en consideración a los efectos de valoración catastral no sólo las circunstancias "físicas", sino también las características "económicas y jurídicas" puede implicar la necesidad de actualizar el catastro sin aguardar a que la transformación urbanística se haya materializado efectivamente. Estas últimas posiciones se basan en la idea de la potencialidad que entraña toda modificación urbanística, incluso sin la efectiva dotación de servicios urbanísticos.