ARRENDAMIENTOS

El fondo social de viviendas de alquiler: una ampliación de sujetos afectados necesaria

Tribuna 01-04-2013

1.- Introducción

Una de las mayores necesidades que tenemos hoy en día a la hora de confeccionar soluciones ante los problemas relacionados con el derecho inmobiliario es el relativo a la disparidad de datos estadísticos que se manejan entre diversas instituciones que se encargan de ir recolectando datos sobre distintas materias que rodean esta rama del ordenamiento jurídico tan trascendente y de tanta relevancia en el contexto de un país. Y precisamente para tratar de buscar una solución a este problema se presentó recientemente por el Gobierno el Plan Estadístico Nacional 2013-2016, a fin de que se concentre en el Instituto Nacional de Estadística (INE) la recopilación de los datos estadísticos que afectan al derecho inmobiliario y que se publiquen cada tres meses datos pormenorizados de los desahucios en España, por ejemplo, o de las ejecuciones hipotecarias, con el fin de distinguir claramente entre los distintos casos. Además, dentro de estos datos que puede ofrecernos el INE se podrá conocer si el desahucio afecta a una familia en su primera vivienda o no, o si se trata de desalojos en locales, naves industriales, locales de negocio u otro tipo de bienes.

Con ello, podremos ir formándonos una idea de la situación actual de cada materia y ver cómo está afectando la legislación y si es preciso acometer reformas en determinadas áreas. Y es que, debemos recordar ahora que cuando se aprobaron los Reales Decretos 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes para protección de deudores hipotecarios -EDL 2012/24887- y el Real Decreto 27/2012 de 15 de noviembre más reciente -EDL 2012/235901-, ignorábamos cuál era el círculo de posibles afectados reales por el impago de préstamos hipotecarios y a cuántas personas podría afectar las reformas que se estaban aprobando. Es decir, ignorábamos cuántas personas habían dejado de pagar las cuotas hipotecarias y/o cuántas, por la concurrencia de los requisitos de pertenecer al "umbral de pobreza" al que se refiere el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de Marzo, iban a quedar afectados en positivo por estas medidas.

Esta ignorancia sobre las cifras es muy importante porque nos impedía hasta la fecha conocer a qué espectro poblacional podrían afectar las medidas y con un mayor esfuerzo estadístico ahora, conociendo el dato, nos permitiría tener un campo de visión más exacto que nos lleve a encontrar soluciones más factibles al problema de fondo.

2.- El Fondo social de viviendas. Perspectivas de su optimización para el fin social previsto

a) ¿Qué hacen los bancos con los inmuebles que recuperan y cómo atienden sus obligaciones de pago con la comunidad y con los municipios?

Mientras que se sigue hablando sobre si las entidades bancarias deben mostrar una postura comprensiva frente a quienes no pueden hacer frente al pago de sus cuotas hipotecarias, ante la agobiante crisis económica, se ha planteado una solución ante el problema del posible volumen de "viviendas recuperadas" de las entidades bancarias. Y es que no olvidemos que en primer lugar, las entidades bancarias que recuperan por la vía judicial el inmueble tras alcanzar el lanzamiento se convierten en titulares del mismo, y, por consiguiente, en sujetos obligados al pago de las deudas con la comunidad. Y ello, aunque no hayan inscrito el título en el registro de la propiedad, ya que, como sabemos, no es el registro de la propiedad el que determina el nacimiento de la obligación de pago a cargo del deudor titular del inmueble, sino la existencia de un título que le habilita como propietario, y la adjudicación del inmueble ya lo es.

Por tanto, desde ese momento comienza a ser deudor de las cargas del inmueble, con la agravante de que se le aplica la afección real del art. 9 LPH -EDL 1960/55-; hasta el punto de que nada más adquirida la propiedad pasa a ser deudor de la deuda del año actual y del año anterior, y sobre el inmueble puede dirigirse la comunidad para cobrar su deuda. Pero no olvidemos tampoco a los Ayuntamientos, quienes deberán ahora dirigirse a estos adquirentes – entidades bancarias- por procedimiento judicial para reclamarles los gastos de IBI y corrientes que afecten a la titularidad. Pero también es verdad que, a veces, no es fácil esa reclamación, porque se oculta en ocasiones la identificación del titular, por lo que se deben ir realizando averiguaciones, que no es preciso que se verifiquen en el registro de la propiedad porque puede no constar, que pueden obtenerse en el mismo órgano judicial que tramitó la ejecución hipotecaria mediante petición deducida ante el secretario judicial del mismo, acreditando la legitimación del interesado en obtener esta información al tratarse de un acreedor de las cargas del inmueble que precisa conocer contra quien debe dirigirse ahora como verdadero titular del inmueble.

b) La dación en pago permite ampliar el parque de viviendas destinadas a servir al fondo social de viviendas.

Como ya hemos destacado, la dación en pago prevista en el Real Decreto 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes para protección de deudores hipotecarios -EDL 2012/24887- se queda corta, ya que en el Anexo Punto 3 se contempla esta pero solo para los sujetos incluidos en el "umbral de pobreza" que consta en el art. 3 del citado Real Decreto y debería ser más extensivo a cualquier ciudadano que no pueda hacer frente a su deuda hipotecaria, ya que el citado precepto al que se remite la posibilidad de aplicar la dación en pago exige que "concurran todas las circunstancias que se citan....", con lo que la falta de una de ellas hace inviable aplicar la dación en pago.

Mientras tanto el Real Decreto 27/2012 de 15 de noviembre -EDL 2012/235901- no contempla para nada una reforma de la LEC -EDL 2000/77463- o la Ley hipotecaria -EDL 1946/59- que permita la dación en pago con extinción de todo el débito. Y esto sería lo deseable a fin de crear un parque mayor de viviendas sociales que permitiera que quienes no han podido adquirir una vivienda en propiedad al menos puedan tener un techo donde alojarse ellos y sus familiares, incluso poniendo la exigencia de que se haga frente a las cargas económicas del inmueble, tales como pago de gastos de comunidad, IBI, etc, con lo que se exime a las entidades bancarias del pago de las mismas.

Pese a alguna aislada orientación jurisprudencial, como la inicial de la AP de Navarra, que más tarde cambió el criterio, pero que en principio admitía la dación en pago con independencia del cumplimiento de los requisitos del art. 3 del Real Decreto 6/2012 -EDL 2012/24887-, la mayoría de la Jurisprudencia no la admite en base a la regulación procesal e hipotecaria actual que hace inviable la aplicación de la dación en pago fuera de la concurrencia de los estrictos y concurrentes supuestos del art. 3 del Real Decreto 6/2012.

c) El Fondo social de Viviendas del alquiler.

No olvidemos que la ampliación del parque de viviendas destinadas a satisfacer la demanda de alquiler derivada de las personas que han venido siendo desalojadas de sus viviendas desde 2007 permitiría tener unas cifras importantes de oferta de viviendas dirigidas al fin social de ser ocupadas por personas que han sido objeto de un desahucio, pero ya lo sea por una ejecución hipotecaria, como por un desahucio por falta de pago. Porque de forma inconsciente nos estamos olvidando que desahuciados lo son tanto quien es lanzado de su vivienda por no pagar su cuota hipotecaria, como quien lo es por dejar de pagar la renta, aunque los parámetros en el origen de la deuda y en el sujeto a quien se causa el perjuicio y/o su mayor o menor capacidad para soportarlo también lo son.

Pues bien, en principio, según la regulación actual presentada el pasado día 17 de Enero de 2013 del Fondo social de Viviendas, el precio del alquiler oscilará entre los 150 y 400 euros al mes con un límite máximo a pagar del 30% de la renta familiar. El contrato durará dos años con opción a que sea prorrogado por un tercero si la situación del arrendatario no ha cambiado. Del mismo modo, si antes de los dos años la coyuntura económica de la familia mejora, se revisarán las condiciones de su alquiler.

Quiere esto decir que nos encontramos con que a personas a los que se les ha desahuciado de un inmueble por no pagar la cuota hipotecaria y, o bien han transcurrido los dos años de permanencia en el inmueble, o bien han sido lanzados directamente, se van a encontrar con la opción de pagar un alquiler para ocupar una de estas viviendas, que, incluso, hasta podría ser la suya de la que fue lanzado si se diera la circunstancia de que esta ha sido incorporada a este Fondo Social de Viviendas.

No obstante, este planteamiento, sin embargo, quizás sería más positivo reducir al máximo el precio del alquiler a cambio de que se asuman los gastos del inmueble ante comunidad y fiscales. O bien no pasar cargo alguno de renta y que sean los nuevos usuarios de estas viviendas las que se encarguen de abonar lo gastos que genera la titularidad de una vivienda, ya que no olvidemos que por regla general, y salvo que en el contrato conste lo contrario, el inquilino debe asumir el pago de la renta de modo exclusivo, siendo el resto de gastos de cuenta y cargo del arrendador, tales como los de IBI, o gastos de comunidad. Ello, como decimos, salvo que las partes pacten en el contrato que estos sean también a cargo del arrendatario, aunque no es práctica frecuente que los arrendatarios asuman gastos que corresponden al arrendador.

Ahora bien, en este caso concurren circunstancias especiales derivadas de las que se dan en un supuesto de oferta pública de viviendas destinadas a darla a quienes han sido desahuciados. Y en estos casos entendemos que al Estado le debería parecer más práctico y positivo que en lugar de pagar una renta los arrendatarios que han sido desahuciados por entidades bancarias, que fueran ellos los que afrontaran el pago de estos gastos en lugar de tener que afrontar el pago de un alquiler, que, además, también resultará problemático, porque si estamos tratando de personas que no han podido satisfacer su cuota hipotecaria por no disponer de empleo o tener pocos recursos económicos, quizás sería más interesante que se encargaran estos usuarios de satisfacer los gastos de comunidad y las deudas ante el Ayuntamiento, ya que no olvidemos que estos dos últimos son dos "sufridos" acreedores de esta crisis que no tiene piedad y que determina que muchas comunidades que tienen comuneros con este problema de viviendas vacías recuperadas por los bancos, estos se muestran reticentes a pagar estas deudas, y los municipios tampoco hacen lo propio con el cobro del IBI y demás impuestos municipales.

Quizás esta fórmula de pagar estos gastos dejaría a las comunidades con la recuperación de las deudas pendientes con este tipo de inmuebles y a sus titulares sin esa carga de tener que abonar los gastos devengados de la propiedad.

d) Ambito de aplicación de este Fondo Social de viviendas y personas afectadas por él.

Este Fondo social estaba previsto ya en el Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de Noviembre -EDL 2012/235901-, y en su disposición adicional única, el texto afirma que "se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito", añadiendo que esas viviendas estarán "destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas en el artículo 1 del presente Real Decreto-Ley".

Con ello, sin embargo, nos encontramos con un primer problema para que el acceso a este Fondo Social de Viviendas pueda alcanzar a un amplio espectro de la población, habida cuenta que el art. 1 de este Real Decreto ley -EDL 2012/235901- es sumamente restrictivo, ya que esas condiciones impuestas de dicho artículo se pueden resumir en una serie de requisitos económicos previos, que son no cobrar más de 3 veces el nivel de renta del IPREM -Indicador Público de Renta de Efectos Públicos, 1.597 euros mensuales, es decir, 19.164 euros anuales-, que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos de la familia, que ésta haya sufrido "una alteración significativa de sus circunstancias económicas" en los últimos cuatro años, y que la hipoteca en cuestión "sea sobre la única vivienda en propiedad del deudor" y sólo para su adquisición.

Pero no solamente esto, sino que, además, deben estar incursos en uno de los supuestos del art. 1.2 de este Real Decreto Ley -2012/235901- que se refiere a lo que se entiende como supuestos de "especial vulnerabilidad", que, desde nuestro punto de vista, se sigue quedando corto, y que con ello no solo limita el acceso a disponer de ese aplazamiento de dos años en el lanzamiento de la vivienda a quienes se encuentren en estas situaciones, sino que ahora, al mismo tiempo, impide a un gran paquete de personas acceder también al Fondo Social de viviendas de alquiler, que está referido "tan solo" a los sujetos y/o familias incluidos en el art. 1 del Real Decreto Ley.

Por eso, además de los requisitos del apartado 3º del art. 1 citado han de concurrir al menos una de estas circunstancias: ser familia numerosa, o que haya al menos un hijo menor de tres años, ser familia monoparental con dos hijos a su cargo, tener a cargo un dependiente o alguien con discapacidad superior al 33%, que el deudor esté en paro y sin prestación alguna, o que en la vivienda exista una víctima de violencia de género.

El objetivo de esta Disposición Adicional Unica es claro y evidente, pero el ámbito real de personas a que se dirige es limitado, y, como exponíamos al comienzo de nuestra intervención, sería deseable un estudio del marco de personas que están dejando de pagar sus cuotas hipotecarias y efectuar una plasmación de la concurrencia de sus requisitos, a fin de comprobar qué debe entenderse por "persona especialmente vulnerable" en las condiciones económicas y de vida, para definir con más detalle a quien debería extenderse el Real Decreto en cuanto al aplazamiento en el lanzamiento y en cuanto a la cobertura de este Fondo social. Además, la exposición de motivos del citado Real Decreto Ley 27/2012 -EDL 2012/235901-, apunta que "este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que solo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos".

Pero no olvidemos tampoco en este punto que este Fondo social de viviendas del alquiler no recoge de forma expresa tampoco a quienes han sido lanzados de su vivienda por dejar de pagar las rentas. Y si las cifras del año 2012 en lanzamientos de ejecuciones hipotecarias alcanzaban la de 90.000 las de los desahucios por falta de pago tampoco se quedaban atrás, ya que llegaron a las 70.000 las familias que se quedaron sin vivienda por no poder pagar sus rentas. Y este es un tema que debería incluirse en la regulación del Fondo Social de viviendas, ya que del mismo modo que muchas familias que han sido desahuciadas por no pagar sus cuotas del préstamo hipotecario precisan de ayuda estatal para poder ocupar una vivienda en sus mismas condiciones de necesidad se encuentran quienes también han sido lanzados de una vivienda por no pagar sus rentas. Y ello, aunque es verdad que no se puede "meter en el mismo saco" a las ejecuciones hipotecarias y a los desahucios por falta de pago, habida cuenta que el arrendador no puede sustituir el papel del Estado y tener que conceder una moratoria al arrendatario cuando este incumple con sus obligaciones del pago de la renta, ya que quien tiene la obligación de buscar fórmulas tendentes a que todo ciudadano tenga una vivienda digna es la Administración, no los particulares que arriendan sus inmuebles.

La entidad bancaria no es la titular del inmueble, sino que detenta un derecho de crédito; además, tampoco quiere el inmueble. Lo que quiere es cobrar. Pero el arrendador sí que es titular y dueño del inmueble y si no cobra quiere recuperarlo. Es la diferencia entre uno y otro, por lo que no es aceptable la suspensión de lanzamientos si el arrendador desea recuperar el inmueble, ya que está en su derecho. Lo que tienen que articularse es mecanismos para que esa familia pueda tener acceso a una vivienda social mientras encuentra trabajo con el que pagar de nuevo un alquiler.

De todos modos, en cualquier caso aunque la "bolsa de pisos" para alquilar se nutrirá de los inmuebles adjudicados por impagos propiedad de la banca, muchos ahora en manos del FROB, es preciso que se permita utilizar estos a quienes también han sido desahuciados de inmuebles que ocupaban como arrendatarios, ya que en caso contrario se crearía una doble condición de "desahuciado" y con privilegios para quienes lo sean por impago de cuotas hipotecarias frente a quienes lo sean por impago de rentas.

e) Regulación actual de personas afectadas.

Los requisitos de acceso actuales al Fondo serían:

1.- Familias numerosas, monoparentales con dos hijos al cargo; aquellas con un menor de tres años; con un miembro en situación de dependencia, incapacitado para trabajar o con una discapacidad que supere el 33%.

2.- Familias en las que el deudor hipotecario esté desempleado y haya agotado su prestación, o en las que haya víctimas de violencia de género.

Se puede acceder también pero cumpliendo todos estos supuestos:

Requisitos económicos

1.- Los ingresos de la unidad familiar deben ser inferiores a tres veces el Indicador Público de Rentas (IPREM), es decir, unos 1.597 euros mensuales o 19.164 euros anuales.

2.- Las circunstancias económicas de la unidad familiar debe haber variado en negativo en los últimos cuatro años en el sentido que desde el año 2008 la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos por 1,5.

3.- La cuota mensual de la hipoteca debe superar el 50% de sus ingresos.

4.- El préstamo recae sobre la única vivienda en propiedad del deudor.

Del mismo modo, el desalojo de su única vivienda de las familias beneficiarias del Fondo Social debe haberse producido después del 1 de enero de 2008.

En estas condiciones el acceso a este Fondo social se nos presenta complicado para la generalidad de personas que ya han sido expulsados de sus inmuebles, o lo serán en breve. Pero también que ni afecta a personas o unidades familiares en quienes no concurran todos los requisitos de umbral de pobreza expuestos, ni a los que han sido desahuciados por falta de pago de la renta o lo van a ser en breve.

Las perspectivas de este Fondo Social de Viviendas es que la cuantía del contrato de alquiler oscilará entre 150 y 400 euros mensuales, con un límite en el 30% de la renta neta de la familia. Los acuerdos tendrán una duración de dos años, prorrogables por otro más, que podrán ser cancelados antes si la entidad detecta que las familias salen del umbral de protección establecido.

Y el proceso de selección estará en manos de una comisión en la que participarán tanto las administraciones públicas, incluyendo a las municipales, como organizaciones no gubernamentales.

En la creación de este fondo social de viviendas en alquiler colaboran 33 entidades financieras para aportar en concreto, 5.891 viviendas. Pero, como hemos expuesto, las viviendas serán ofrecidas a las familias desahuciadas por no pagar las cuotas por la propia entidad bancaria que ejecuta la hipoteca y que reúnan todos los requisitos antes vistos cuando sería deseable que en el desarrollo y ejecución de este Plan del Fondo puedan entrar también quienes han sido desahuciados por falta de pago, ampliando también el círculo poblacional de personas afectadas por el desahucio de la ejecución hipotecaria tan restringido en la actual redacción antes expuesta.

Este artículo ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de abril de 2013.

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