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CIVIL

Responsabilidad por la afección real (art. 9.1.e LPH) en casos de adquirente de un banco que se adjudicó el inmueble en procedimiento de ejecución hipotecaria

Foro Coordinador: Magro Servet

Planteamiento

Se analiza por siete Juristas la siguiente cuestión:

Sabido es que según el art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.” Pues bien, suele ocurrir con frecuencia que un propietario tenga deudas y que un banco ejecuta su hipoteca contra un comunero y que el proceso puede acabar en la subasta del inmueble y se la adjudique el banco, pero que luego la adquiera un particular del banco. La cuestión que surge es la relativa a ¿Quién responde de las deudas que tenía el inmueble: el banco que lo adquiere en subasta o el adquirente que se lo adquiere este en cuanto a esa afección real citada?

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de julio de 2018.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Atendidos los términos de la cuestión planteada, la respuesta pasa po...

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Francisco Berjano Arenado

La obligación que dimana del art.9.1.e.3 LPH -

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Juan Ángel Moreno García

El art.9.1 LPH -

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Resultado

1.- Principio general: De las deudas anteriores responde el adquirente con el bien adquirido, que queda afecto al pago de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y de los tres años naturales anteriores. (art.9.1. letra e). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación, y la comunidad de propietarios tiene un derecho preferente al cobro en los términos del art.1923 CC -EDL 1889/1-.

Y a esta afección responde el adquirente solo con el propio inmueble, pero no con otros bienes de los que pudiera disponer, pues no se trata del deudor causal y no se trata del escenario de la responsabilidad patrimonial universal del art.1911 CC -EDL 1889/1-.

2.- Para el supuesto de que el banco se adjudicara la finca en subasta – bien mediante puja, bien haciendo uso de la facultad que le conceden los arts.670 y 671 LEC -EDL 2000/77463- – responderá, en los términos que marca el citado art. 9.1.e.3 LPH -EDL 1960/55-, desde que adquiere la finca, siendo la fecha del decreto de adjudicación - que es cuando se adquiere la propiedad - la que deba tomarse como referencia a partir de la cual comience a computarse la exigencia de la obligación real al adjudicatario.

3.- Si el banco no se adjudicara la finca por haber cedido el remate a un tercero conforme al art.647.3 LEC -EDL 2000/77463-, será este el que asuma la obligación nacida del art.9.1.e.3 LPH -EDL 1960/55- desde la fecha de dictado del decreto de adjudicación, sin que el banco asuma responsabilidad alguna que pudiera nacer del citado precepto respecto de la deuda comunitaria.

Puede suceder, también, que el banco, tras la adjudicación en su favor del inmueble, lo transmita a un tercero mediante contrato de compraventa y, en tal caso, recaerá sobre ese tercero el cumplimiento de la obligación real, con iguales límites y condiciones, es decir, que responderá de la deuda imputable a la parte vencida de anualidad en que adquiere la finca y los tres años naturales anteriores liberando al banco de dicha obligación, tomando como referencia para fijar el inicio o nacimiento de la misma la fecha en que ese tercero adquiere la mencionada finca.

Ahora bien, hasta que se produzca dicha transmisión al tercero, el adjudicatario responderá de la referida carga real.

4.- 1º) La fecha que ha de tenerse en cuenta a fin de determinar el periodo de tiempo por el que responde el nuevo propietario de la finca, de acuerdo con el art.9.1.e) LPH -EDL 1960/55- será la fecha del decreto de adjudicación, por lo tanto el nuevo propietario responderá de las deudas que se hayan devengado durante el año en el que se haya dictado el decreto de adjudicación y los tres años anteriores, salvo que hubiera existido un procedimiento anterior y existiera anotado en el Registro de la Propiedad el embargo del bien, por deudas anteriores, pero en este caso la responsabilidad no vendría dada por la previsión del art.9.1.e) LPH, sino por el embargo del bien, y la anotación de dicho embargo en el Registro de la Propiedad.

2º) Como consecuencia de la ejecución del inmueble, el dominio se trasmite a la persona a cuyo favor se cede el remate, persona a cuyo favor se dicta el decreto de adjudicación la que adquiere el dominio, sin que la entidad ejecutante haya tenido en ningún momento la condición de propietario o titular del dominio del inmueble, y en consecuencia la persona legitimada para ser demandada, no es la entidad financiera o ejecutante, que en ningún momento ha ostentado el dominio del inmueble, sino el tercero a cuyo favor se ha cedido el remate, pues es la persona que adquiere el dominio, como consecuencia del decreto de adjudicación el que asume la obligación propter rem recogida en el art.9.1.e) LPH -EDL 1960/55-; sin perjuicio de las acciones que en su caso puedan existir entre la entidad ejecutante y la persona a cuyo favor se cede el remate.

5.- La comunidad tiene acción contra el deudor inicial y los posteriores y sucesivos adquirentes, si bien con el límite respecto de estos últimos que expresa el artículo antedicho. (Los gastos de la anualidad pendiente en que tiene lugar la adquisición y los de los tres años anteriores a la misma).

Otra cuestión será la responsabilidad interna entre los obligados que entiendo que deben de responder entre sí tan solo por los gastos referidos a los periodos en que fueron titulares del elemento privativo.