CIVIL

Mecánica de actuación de las comunidades ante morosos con inmuebles embargados por acreedores con garantía hipotecaria u otros

Foro 01-07-2014 Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Es sabido que uno de los problemas más graves que existen en la actualidad en las comunidades de propietarios es el relativo a la creciente, cada vez más, morosidad que existe en las comunidades. Pero los morosos no solo dejan de pagar a la comunidad sus gastos, sino que también lo hacen frente al banco con respecto al préstamo hipotecario, o a determinadas deudas de la Administración Pública, como Hacienda o la Seguridad social, o también ante acreedores varios. Pues bien, la cuestión que suscitamos es cómo debe actuar o accionar la comunidad ante estos casos si cuando va a embargar el inmueble y por ello a llevar a cabo la reclamación se encuentra con que sobre el inmueble ya constan embargos del acreedor hipotecario, o la Administración Pública, o incluso en algunos casos el deudor se ha llegado a constituir en concurso de acreedores. ¿Cómo cobra la comunidad sus deudas en estos casos contando con la preferencia que le reconoce el art. 9 LPH -EDL 1960/55-?

Este foro ha sido publicado en la "Revista Contratación Inmobiliaria", el 1 de julio de 2014.

Puntos de vista

Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a la posición de la comunidad de propietari...

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Luis Antonio Soler Pascual

El párrafo 2º del art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- (Ley 49/1960 de 21 de Julio...

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Luis Alberto Gil Nogueras

La cuestión que viene a suscitarse es ciertamente más común en las ejecuci...

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Juan Ángel Moreno García

Dos son las cuestiones que se plantean: la primera de ellas cual debe ser el ...

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María Félix Tena Aragón

La preferencia de los créditos que provengan del impago de las cuotas de la ...

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Eduardo Salinas Verdeguer

En nuestro derecho están prohibidas las vías de hecho, por eso la comunidad...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Ante la cuestión planteada referente a, en definitiva , las facultades de la...

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Resultado

1.- El art. 9 e), segundo párrafo -EDL 1960/55-, de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce a favor de la comunidad la condición de preferentes de los créditos derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento del inmueble de la anualidad en curso cuando se presenta la reclamación y de los tres años anteriores, dando a los mismos la preferencia del art. 1923 CC -EDL 1889/1- y precediendo a los previstos en los números 3 (créditos hipotecarios), 4 (créditos preventivamente anotados por embargos) y 5 (los refaccionarios no anotados ni inscritos) de dicho art., quedando el piso o local afecto al cumplimiento de esta obligación.

2.- Es decir, frente a los créditos hipotecarios (Art.1923.3 CC), como frente a los anotados en el Registro de la Propiedad por mandato judicial ,aun por crédito anterior(Art.1923.4), los citados de las comunidades de propietarios gozan de preferencia.

3.- Ello supone que frente a dichos créditos comunitarios sólo gozan de preferencia los créditos del Estado por los impuestos de la última anualidad y no vencida que graven los inmuebles (art. 1923.1º) y los créditos de las aseguradoras sobre los bienes asegurados de los dos últimos años (art. 1923.2º -EDL 1889/1-).

4.- La comunidad deberá de presentar la correspondiente demanda reclamando el pago del importe debido por este concepto y podrá embargar el piso o local para el cobro de las cantidades debidas y ello aunque exista una hipoteca anterior o un embargo de la Administración públicas por deudas tributarias correspondientes al inmueble integrante de la propiedad.

5.- En este último caso tendría preferencia la Administración pública para el cobro de las deudas a las que se refiere el art. 1923.1º CC, no para el resto de las deudas tributarias que pudieran ser reclamadas al deudor, mientras que por el contrario la comunidad sería preferente a las derivadas de la ejecución hipotecaria.

6.- Por ello, en estos casos, una vez embargado a favor de la comunidad el piso o local afecto al pago de la deuda comunitaria, debería de presentarse la correspondiente tercería de mejor derecho, prevista en los arts. 614 a 620 LEC -EDL 2000/77463-, para obtener el reconocimiento de la preferencia de cobro de la deuda comunitaria sobre el resto de los créditos concurrentes de otros acreedores sobre el inmueble perteneciente a la comunidad, y una vez obtenido dicho reconocimiento podrá obtener el cobro de lo debido frente a los otros acreedores.

7.- Dicha preferencia es sobre las cuotas impagadas para el sostenimiento de las gastos generales del inmueble "de la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores" (antes de la reforma operada por Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- se extendía, además de a las de la anualidad en curso, únicamente a las del año anterior). Como que, igualmente, la misma se hace extensiva, además, al crédito por gastos derivados de obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el art. 10.5 LPH -EDL 1960/55-.

8.- Siendo de significar que para la eficacia de dicha preferencia no se precisa de su anotación registral.

9.- La preferencia sólo se puede hacer efectiva una vez el crédito de la comunidad ha sido reconocido por sentencia firme en derecho. Pero si cuando fuera a ser hecha efectiva sobre la finca existieran otras cargas –hipotecas, embargos o similares- que hubieran sido anotadas en el periodo de la preferencia, ésta sólo se podría hacer valer a través de la tercería de mejor derecho –art 614 y ss LEC -EDL 2000/77463- con lo que ello significa de un nuevo procedimiento, tanto desde un punto de vista temporal como económico.

10.- No se extiende la preferencia a las cuotas que, de la anualidad en curso, venzan con posterioridad al tiempo de presentarse la demanda, (para ello habría que celebrar otra junta aprobar la liquidación de deuda y presentar otra demanda por ese débito) como que la referencia a los tres años anteriores no debe de efectuarse de fecha a fecha sino por anualidades, todo ello partiendo de realizarse el cómputo desde la presentación de la demanda según el efecto de la litispendencia.

11.- Para la efectividad de la ya tan repetida preferencia de la comunidad de propietarios, esta debe de ejercitar una acción de tercería de mejor derecho.

12.- En orden a dicha preferencia en caso de estar declarado en concurso el deudor, es de significar que el art. 1921 CC -EDL 1889/1- se remite a la Ley Concursal en tal caso. Siendo de destacar que dicha Ley no contempla de forma expresa la preferencia tratada al regular los créditos con privilegio.

13.- En caso de concurso, la preferencia se rige por las normas de la Ley Concursal, de modo tal que la remisión que hace el art. 9.1.e) LPH -EDL 1960/55- al art. 1923 del citado CC deja de tener eficacia. Y los arts. 89, 90 y 91 de la Ley Concursal -EDL 2003/29207-, reiteran la preferencia de esta norma jurídica, señalando en particular el art. 89.2 de la Ley Concursal que "no se admitirá en el concurso ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en esta Ley".

14.- La conclusión no es otra que la de afirmar que el crédito derivado de las cuotas comunitarias impugnadas anteriores a la fecha de declaración de concurso no puede ser más que reconocido como crédito concursal y clasificado como ordinario a tenor de lo dispuesto en el art.º 89.3 de la Ley Concursal, con la excepción de las cuotas comunitarias impagadas posteriores a la declaración del concurso, que serían créditos contra la masa al amparo de lo dispuesto en el art. 84.2.10.º de la Ley Concursal -EDL 2003/29207-, por entender que derivan de una obligación nacida de la ley.

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