PROPIEDAD HORIZONTAL

Posibilidad de acordar limitaciones en el uso de los elementos comunes en el caso de morosidad

Foro 01-04-2013 Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

La creciente morosidad que existe en las comunidades de propietarios está llevando a estas a tener que adoptar medidas de choque para evitar la carencia de fondos en el saldo de la cuenta bancaria que impida afrontar los gastos más perentorios para el sostenimiento de la comunidad. Pero lo cierto y verdad es que, por un lado, el creciente aumento de los impagos y una legislación que termina de ser lo suficientemente efectiva provocan situaciones que están llevando a algunas comunidades a adoptar acuerdos por unanimidad relativos a la limitación en el uso de los elementos comunes para aquellos comuneros que estén en deuda en el pago de los gastos de comunidad.

La cuestión que suscitamos es si existe cobertura legal en la adopción de este tipo de medidas dirigida a restringir el uso de determinados elementos comunes como podrían ser instalaciones deportivas o piscinas, mientras que el comunero no pague sus deudas y aunque se inscriba en el registro de la propiedad esta modificación estatutaria de restricción del uso de elementos comunes en estos casos.

 

Este foro ha sido publicado en el "Boletín Propiedad Horizontal", el 1 de abril de 2013.

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

A mi juicio la cuestión se presenta peliaguda, en la medida en que una de la...

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La posibilidad de prohibir la utilización de los servicios e instalaciones d...

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Luis Antonio Soler Pascual

¿Podría impedirse el vecino moroso el uso del ascensor por tal circunstanci...

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Referida la cuestión planteada a la posibilidad de acordarse en la Junta Gen...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión de actualidad relativa a la posibilidad de las comuni...

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Eduardo Salinas Verdeguer

No admiten las mismas restricciones todas las facultades que puede ejercer un...

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Francisco Berjano Arenado

Estimo que no tiene cobertura legal la propuesta que se hace, aunque pudiera ...

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Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA (4 votos a favor de siete)

NO ES POSIBLE LIMITAR EL USO DE ELEMENTOS COMUNES A MOROSOS

1.- La función del Reglamento de régimen interno no es sino facilitar normas para el mejor uso por todos los comuneros de los servicios comunes, y por ello carecen de sentido aquellas restricciones que supongan una anulación en las facultades de uso y aprovechamiento que integran el derecho de propiedad singular sobre aquéllos, en contra por tanto de lo convenido estatutariamente.

2.- En ningún caso puede prohibirse el uso de servicios comunes a los propietarios deudores, no siendo válido (ni por ende eficaz) un acuerdo adoptado en tal sentido en Junta de Propietarios, por lo que el Administrador de Fincas debería asesorar en este sentido procurando incluso su no inclusión en el orden del día.

3.- Debe tenerse en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal sólo ha previsto un efecto inmediato para el caso de que se mantengan cuotas inatendidas, a saber, la privación del derecho de voto por parte del comunero moroso, que sí tiene sin embargo derecho de asistencia e incluso participación en las deliberaciones (art. 15.2 LPH -EDL 1960/55-).

4.- El título de uso es de propiedad conforme al art, 3.b) LPH -EDL 1960/55- conforme al cual, al lado del derecho singular de propiedad, tiene atribuido cada propietario un derecho de copropiedad sobre elementos pertenencias y servicios comunes.

5.- Si cada propietario lo es, de forma comunal, de los elementos comunes y cualquier restricción que los copropietarios impongan supone una restricción o limitación a su derecho de uso derivado de su titularidad dominical, limitaciones sólo son admisibles en tanto estén contempladas en la ley, que no es el caso, pues al contrario, lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal son restricciones a la propiedad derivadas del uso de terceros copropietarios y en beneficio de la comunidad.

6.- El que se acordase por la Junta General la privación del uso de determinados elementos o servicios comunes no parece conforme a derecho si se depara que, en definitiva, como ya se ha señalado, nos encontramos ante un autentico derecho de propiedad, si bien en comunidad, pero propiedad.

VOTO PARTICULAR (3 DE 7)

Emiten voto particular D. Miguel Ángel Larrosa Amante, D. Eduardo Salinas Verdeguer y D. Francisco Berjano Arenado.

SÍ QUE ES POSIBLE FIJAR ESA LIMITACIÓN

1.- La falta de pago de los gastos, que respondan a la prestación de servicios por la comunidad, sí que puede dar lugar a medidas como las de la pregunta. Nada se opone a que la comunidad condicione al pago el empleo de servicios que originan un gasto, impidiendo su uso a los morosos.

2.- La vía más adecuada corresponde a la inclusión de tales restricciones dentro del título constitutivo, bien cuando se constituya el mismo al inicio de la comunidad de propietarios o bien a través de la modificación de dicho título por acuerdo de la junta de propietarios. En tal sentido el art. 5.3 LPH -EDL 1960/55- permite que dicho título contenga reglas relativas al uso o destino no sólo del edificio y de cada uno de los pisos o locales, sino también de las instalaciones y servicios del edificio sometido al régimen de comunidad

3.- Una segunda vía, más dificultosa jurídicamente, radica en la fijación de la limitación del uso de los elementos comunes a través de las normas de régimen interior en los términos señalados en el art. 6 LPH -EDL 1960/55-. Es una vía mucho más fácil de alcanzar, pues no precisa de unanimidad por considerarse legalmente como un acto de administración, por lo que será suficiente la doble mayoría simple del art. 17.3 LPH -EDL 1960/55-, pero por el contrario es más fácilmente impugnable ante los tribunales por su posible contradicción con el título constitutivo en el que suele reconocerse un uso libre por los comuneros de todos los elementos comunes, contradicción que en caso de existir haría prevalecer el título constitutivo sobre estas normas de régimen interior que nunca pueden ser contrarias al citado título.

4.- DGRN, 23 de octubre de 2012 -EDD 2012/239077-, conforme a la cual es factible incluir en los estatutos por acuerdo unánime de la comunidad, por la cual los morosos no podrán utilizar la piscina ni la pista de tenis, aunque sí el resto de los servicios comunes.

Se basa en que las instalaciones comunes de piscina y pista de tenis no son necesarias para la habitabilidad del inmueble, es decir, que no son elementos esenciales y que, por ello, se puede perfectamente prescindir de ellos.

Posibilidad de acordar limitaciones en el uso de los elementos comunes en el caso de morosidad
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