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ARRENDAMIENTOS

La actualización de rentas en los arrendamientos de vivienda tras la Ley de desindexación de la economía española 2015

Tribuna 01-05-2015

1.- Introducción.

    La crisis económica ha conllevado que se esté produciendo una constante rebaja en los precios de los productos y, como no podía ser de otra manera, en los precios en materia inmobiliaria. Hemos presenciado, y lo seguimos haciendo desde el año 2007, un descenso en el precio de la compraventa de vivienda, aunque algunos propietarios todavía se mantienen en precios antiguos que hacen prácticamente imposible la viabilidad de su adquisición, salvo compradores extranjeros que atraídos por la calidad del producto español en determinadas zonas del país todavía están en disposición económica de comprar inmuebles con unas características propias. Pero, en líneas generales, el descenso de los precios ha sido importante. Como también lo ha sido el descenso de los precios de los alquileres, tanto de vivienda como de local de negocio, ya que en estos casos ante la gran oferta que existe en la actualidad en el mercado del alquiler y la lucha de precios, los arrendatarios se han “hecho fuertes” en su condición de “inquilinos pagadores” y en muchos casos los arrendadores prefieren tener a un arrendatario que les pague sus rentas de forma puntual a perder a un buen inquilino por querer ajustar el precio del arriendo del inmueble a lo que el arrendador considera que vale.

No obstante, hay que precisar que a los españoles todavía les cuesta asumir las ventajas de ser inquilino en lugar de propietario, aunque esta tendencia ya va cambiando aunque de forma forzada por las circunstancias. Y las cifras así lo demuestran, ya que el 83% de los españoles reside en una vivienda propia y el 17% restante de alquiler, frente al 40% de los alemanes o al 30% de los británicos. Aunque se ha venido produciendo desde la crisis un incremento de quienes ya se pasan al alquiler cuando toman la decisión de abandonar la casa paterna. Sin embargo, se asume que, para ello, ha sido necesaria una crisis para que los españoles cambien la filosofía de la compra por el alquiler; y así, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) en 2006 un 13,56% de los españoles eran inquilinos y en 2011 el porcentaje ascendió al 16,09 para situarse en la actualidad en torno a un 17%. Además, fiscalmente tampoco se apoya la compra porque con la desaparición de la desgravación por compra se hace un flaco favor a la dinamización del mercado de la compra de inmuebles. Y las cifras de propietarios frente a inquilinos sigue siendo muy favorable a los primeros por nuestra costumbre de querer ser más propietarios de un bien que meros inquilinos de la “casa de otro”. Y así hemos llegado a unas cifras que nos ofrecen que en España existen 25,5 millones de viviendas de las que sólo 1,8 millones son de alquiler. Aunque esta última cifra aumenta cada año, porque aunque con el pago de un alquiler no se detenta nada al fin de este periodo, al menos existe un importante ahorro en las cargas de todo tipo que conlleva ser titular de un bien. Y ello, además de que ahora cuesta mucho más el acceso a las hipotecas por los exigentes requisitos que marcan las entidades bancarias y, sobre todo, a la bajada de un 30% del precio del alquiler desde que se inició la crisis, lo que está abriendo mucho las puertas a jóvenes y menos jóvenes para hacer vida de alquiler en lugar de hacerlo en propiedad.

Además, la reforma de la ley arrendaticia provocada por la Ley 4/2013, también ha venido a equilibrar más los intereses de arrendadores y arrendatarios para potenciar los acuerdos con respecto a los derechos y obligaciones que ellos consideran idóneos para regular sus relaciones con respecto al inmueble mientras dure la vida del contrato de arrendamiento. En cualquier caso, el arrendador debe ser ahora más flexible para con un buen arrendatario y evitar su pérdida si ha estado abonando de forma cumplida y puntual su arrendamiento. Por ejemplo, se dan casos, incluso, de bajada del precio del alquiler si existen ofertas de alquiler que podrían interesar al arrendatario para abandonar el arrendamiento. Nótese que las dificultades económicas de muchas familias pueden hacer considerar que la amplia oferta del alquiler que existe podría hacer reconsiderar un abandono del inmueble por el arrendatario para encontrar otro que se ajuste más a sus posibilidades económicas, ya que la oferta del mercado de alquiler se ha incrementado ante la mayor demanda que existe por el incremento del volumen de personas que desea alquilar, y, también, por reformas legales que han propiciado que se confíe más en el sistema de recuperación del inmueble por el arrendador para el caso de que el arrendatario deje de pagar, y por la inminente entrada en funcionamiento del registro de morosos del alquiler para que consten en un registro público los que incumplan sus obligaciones de pago, evitando con ello que en lo sucesivo puedan volver a alquilar. Resulta, por ello, importante, que los arrendadores cuiden a sus buenos arrendatarios, ya que el cumplidor de sus obligaciones no suele ser, por desgracia, una figura muy extendida en nuestra sociedad.

Viene esto a colación porque es sabido que en materia arrendaticia es posible también acudir a la vía de la actualización de rentas según el procedimiento que al efecto marca la LAU. Pero se trata de un procedimiento que, por las razones antes apuntadas, puede aplicarse, o no, ya que si el arrendador eleva las rentas al arrendatario una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato puede que este opte por dejar el arrendamiento y buscar otro que se ajuste mejor a sus preferencias de precio. Nótese que hoy en día, tras la reforma de la LAU por la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- el arrendatario puede dejar el inmueble arrendado en cualquier momento una vez transcurridos los seis primeros meses del contrato, ya que con la nueva redacción del art. 9 LAU se recoge que: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.” También es cierto que a tenor de este mismo precepto “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir”. Pero al ser potestativo de ambas partes incluirlo, puede estar o no esta cláusula. Por ello, lo que está claro es que si el arrendador decide elevar las rentas al inquilino por virtud de esta fórmula de la actualización de rentas del art. 18 LAU una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato se puede encontrar con una respuesta del arrendatario de que deja el inmueble para marcharse a otro que le respete el precio que estaba pagando, o, incluso, uno inferior a raíz de la competencia que existe a la baja en el precio del arriendo por las razones antes apuntadas.

Sin embargo, toda esta temática que estamos comentando ha tenido una modificación de relevancia a raíz de la Ley de desindexación de la economía española 2015 por la que se modifica el art. 18 LAU -EDL 1994/18384- y se introduce un cambio de relevancia en esta materia como es que para que se pueda llevar a efecto esta actualización de rentas debe haber pacto expreso y si este no existe no procederá esta actualización y solo podrá aplicarse la renta fijada durante la vigencia del contrato, debiendo esperarse el arrendador al vencimiento de las prórrogas para fijar una nueva regulación en su caso.

2.- Cuestiones sobre la fijación de la actualización de rentas en el contrato de arrendamiento.

La Ley de desindexación de la economía española -EDL 2015/32374- ha introducido un cambio sustancial en el texto de la LAU -EDL 1994/18384- y en el régimen jurídico de actualización de rentas, y que se desglosa en los siguientes preceptos:

Artículo 3. Ámbito de aplicación.

1. Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a: b) En los términos previstos en el artículo 7, las revisiones periódicas o no periódicas de renta de arrendamientos rústicos y urbanos, contraprestaciones de arrendamientos de servicios, suministros y rentas vitalicias o valores monetarios en cualquier otro contrato celebrado entre personas distintas de las contempladas en la letra a).

Artículo 7. Régimen aplicable a los contratos entre partes privadas.

1. Sólo procederá la revisión periódica de valores monetarios enumerados en el artículo 3.1.b) cuando se haya pactado expresamente.
En caso de pacto expreso de aplicación de un mecanismo de revisión periódica de valores monetarios que no especifique el índice o metodología de referencia, será aplicable la tasa de variación que corresponda del Índice de Garantía de Competitividad elaborado según lo previsto en el Anexo de esta Ley.

Disposición final primera. Reforma del art. 18 LAU -EDL 1994/18384-

El apartado 1 del artículo 18 queda redactado de la siguiente manera:

«1. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».

    a.- Rige la voluntad de las partes en la fijación de las condiciones de la actualización de la renta.

Con la antigua regulación de la LAU -EDL 1994/18384- a tenor de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- el art. 18 LAU señalaba a este respecto que: 1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

La primera cuestión que debemos destacar es que con la regulación anterior a la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- no había margen alguno para la intervención de la voluntad de las partes en la determinación del proceso de actualización de rentas (1). Sin embargo, vemos que en la Ley 4/2013 la fijación del procedimiento legal se situaba en defecto de lo que marquen las partes, ya que en primer lugar regirá los términos pactados por las partes. Con ello, se dejaba margen para delimitar si habrá actualización o no, ya que podría excluirse en el contrato, o la forma en la que esta se puede llevar a cabo. Incluso, recordemos que con la ley anterior a la Ley 4/2013 cualquier pacto de las partes al respecto era considerado como nulo de pleno derecho, salvo que lo fuera a partir del sexto año. Por ello, es posible que las partes puedan discutir y fijar en el contrato qué sistema se desea implantar en cuanto a la actualización, incluso el arrendatario puede solicitar que no sea posible esta actualización.

Ahora bien, lo que debe destacarse es que tras la Ley de desindexación de la economía española 2015 -EDL 2015/32374- si no hay pacto expreso para actualizar la renta resultará que esta no va a poder tener lugar, ya que no se deja margen a la regulación anterior que se aplicaba “en defecto de pacto expreso de las partes”.

Otra cuestión de interés es la relativa al derecho transitorio en orden a qué ocurrirá con respecto a los contratos ya celebrados en la entrada en vigor de la Ley desindexación de la economía española 2015 -EDL 2015/32374- en los que no consta pacto expreso respecto de la actualización de rentas y si se aplica el sistema que antes se recogía en el art. 18.1 LAU -EDL 1994/18384- en defecto de pacto. Pues bien, la respuesta debe matizarse aplicando lo dispuesto en la Disposición transitoria apartado 4º de la Ley desindexación de la economía española 2015 (2) en orden a valorar si se trata del vencimiento del año, o la expiración de la última de las prórrogas, porque una vez entrada en vigor la ley nueva y cuando se cumpla el año de vigencia del contrato anterior a esta Ley de 2015 si existe prórroga del contrato y no hay pacto de actualización, se aplicará la regla del antiguo art. 18.1 (3) y se podrá actualizar la renta pero conforme a la antigua sistemática ex lege, pero si se trata del vencimiento, al estar ya en vigor la nueva ley resultará que se aplica el nuevo art. 18.1 LAU y no cabrá actualizar las rentas si no hay pacto expreso, pero siempre y cuando se produzca una novación del contrato. Por ello, nótese que para que ello sea así hay que novar el contrato, porque recordemos que el art. 10 LAU señala que 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más, añadiendo el apartado 3º que Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. Quiere esto decir que si el contrato ha agotado su última prórroga legal si nadie señala nada en contrario se sigue prorrogando, y en ese estado se aplica el régimen legal vigente, por lo que si no hay pacto expreso de actualización se sigue aplicando el art. 18.1 LAU y su sistema de actualización, por lo que la única solución para que no fuera aplicable esta, sería que el arrendatario propusiera una novación del contrato, en virtud del cual se redactara la inexistencia de esta actualización, porque la continuación en el inmueble transcurrido el vencimiento de la última prórroga supone seguir aplicando el contrato y por ello la actualización ex lege del art. 18.1 LAU si no había pacto de actualización de rentas, lo que ahora con esta reforma y a falta de pacto expreso supone la inexistencia de actualización.

    b.- La actualización se produce en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato.

Existe, o ha existido cierta confusión con respecto al momento en el que se podría producir la actualización de la renta, pero según marca la LAU -EDL 1994/18384- solo puede llevarse a cabo en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, con lo que no es posible hacerlo a primeros de año, sino una vez llegue el vencimiento del contrato. Por tanto será nulo e ineficaz el intento de llevarlo a cabo antes de la fecha del vencimiento del contrato. Y si se lleva a cabo el arrendatario no estará obligado al pago, pero aunque el arrendador le notifique la subida con la actualización de rentas que entienda procedente deberá pagar la mensualidad conforme lo venía haciendo, ya que en su defecto estaría dejando de pagar las rentas principales, con lo que la disconformidad con la forma y tiempo en la que se lleva a cabo la actualización no le habilita al arrendatario a dejar la renta que como principal está obligado a pagar según el contrato.

Y en cuanto a la metodología a seguir para llevar a cabo la actualización recordar que el párrafo 2º del aparado 1º del art. 18 LAU -EDL 1994/18384- tras la nueva redacción de la reforma de 2015 señala que En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».
Es decir, que viene a fijar el índice de aplicación de referencia a la actualización si no se ha fijado este índice.

    c.- Exigibilidad de la renta actualizada.

Cuestión importante es que según el apartado 2º del art. 18 LAU -EDL 1994/18384-  2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Hemos visto que en este tema rige en primer lugar la libertad de las partes en la fijación de la metodología a seguir en estos casos, y a ello se deben remitir las partes, ya que el sistema que marca la LAU es siempre en defecto de lo que las partes acuerden, ya que el sistema es un tanto extraño, porque si las partes no han fijado nada regirá lo que marca la LAU, y lo que determina esta es que será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado. Por ello, está claro que en una revisión de renta se aplica el IPC interanual del mes anterior, pero dado que la LAU no permite llevar a cabo la actualización sino a partir del mes siguiente a la notificación resultará que no es posible aplicarle en el mismo mes en que se comunica, sino al mes siguiente y no entendemos que se pueda acumular al mes siguiente la actualización del mes anterior, que es cuando se llevó a cabo la comunicación, ya que la LAU claramente define la “exigibilidad” bajo parámetros claros de que no se puede hacer esta actualización sino “hasta el mes siguiente a aquél en que se lleva a cabo la actualización”.

Ahora bien, una solución a este problema si el arrendador no quiere perder ni tan siquiera ese mes que hay entre la comunicación de la actualización y la exigibilidad del mes “siguiente” lo sería hacer la comunicación el mes antes del vencimiento, haciendo constar que solo tendrá efectos “a partir del mes siguiente”. Y ello, porque son dos cosas distintas, la de la fecha de la comunicación y la fecha de la exigibilidad, ya que la LAU habla de que la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, con lo que podría enviarse la comunicación un mes antes, pero sin que ello quiera decir que se esté incumpliendo esta exigencia de que no se puede llevar a cabo antes del año, sino que como solo va a ser exigible a partir del mes siguiente a la fecha de la comunicación, se cumpliría la exigencia legal de que no se puede actualizar la renta hasta que no venza el año del contrato.

    d.- Fehaciencia en la notificación de la actualización.

El arrendador está obligado a entregar copia del recibo al arrendatario con respecto a la subida que experimente la renta, a fin de que las partes puedan probar la emisión y recepción de la comunicación. La LAU no exige la fehaciencia, pero en el caso de que el arrendatario niegue la comunicación previa será carga de la prueba del arrendador demostrar que le hizo llegar esta comunicación. Además, se debe acompañar la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística que se puede obtener de la propia página web del INE.

También añade el precepto que “Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”, sistema sencillo y cómodo de llevarlo a cabo, pero sería conveniente que en estos casos se le firmara por el arrendatario el “recibí” de la recepción de esta comunicación sobre la actualización de rentas.

Además, esta actualización debe hacerse cada año si se quiere que tenga efecto, ya que el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 21 marzo 1995, que recoge la doctrina de la sentencia de fecha 19 junio 1985 afirma que "la efectiva elevación de la renta, sólo puede tener lugar mediante una declaración de voluntad recepticia "que es insoslayable para que aquella elevación de renta tenga lugar en cada uno de los períodos de que se trata. Es inexcusable la previa notificación para la exigencia de la renta revistada procedente, produciéndose con la notificación efectos "ex nunc", pues no debe olvidarse que, pactada la revisión anual de la renta, los arrendadores vienen obligados a la repetida notificación de cada una de las sucesivas anualidades ya que otra cosa supone un abandono o renuncia a la revisión correspondiente". En el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería (Secc. 3ª), de 15 julio 2003 -EDJ 2003/96930- señala que “el ejercicio por parte del arrendador de su derecho a la actualización de la renta, exige el previo requerimiento al arrendatario en cada uno de los años en que se aplique la actualización (STS 31 enero 1998 -EDJ 1998/1107-)”.

    e.- ¿Qué ocurrirá si el arrendador no ha actualizado la renta? ¿Puede aplicarla ahora con efectos retroactivos?

Entendemos que no es posible, ya que, por ejemplo, si un arrendador no ha actualizado la renta en dos años y pretende actualizarla ahora puede enviar una comunicación a su arrendatario para actualizarla, ya que como ya ha vencido un año de su vigencia es posible hacerlo “en cualquier momento”. Pero a lo que no tiene derecho el arrendador es a reclamar la diferencia entre la renta que cobraba y la que hubiere resultado de aplicar en tiempo y forma la actualización.

    f.- Diferencia en el momento y periodo para llevar a efecto la actualización entre la regulación anterior y la de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- y la Ley de desindexación de la economía española 2015 -EDL 2015/32374-

Un importante cambio que se produce es que bajo el amparo del sistema legal anterior a la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- se recogía que la renta solo podía actualizarse, en principio, bajo la circunstancia del régimen previsto en el art. 18.1 LAU -EDL 1994/18384- Durante los cinco primeros años de duración del contrato, mientras que en el régimen actual no marca tope alguno la ley y lo permite que lo sea “durante la vigencia del contrato” y “en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato”.

No obstante, en el régimen anterior en realidad no existía tope alguno, sino que estaba redactado de una forma confusa, ya que dejaba la posibilidad de que las partes fijaran el régimen de la actualización, pero solo a partir del sexto año de vigencia del contrato, ya que en la Ley actual el sistema del IPC es subsidiario o de segundo grado al pacto de las partes para fijar el tenido por conveniente desde el primer año a diferencia del sistema anterior a la ley 4/2013 -EDL 2013/71638- que lo era desde el sexto año. Ello es así, porque en efecto el régimen anterior recogía en el apartado 2º que: A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

Con el sistema actual las partes son soberanas para fijar en el contrato que desde el primer momento se fijen las cláusulas y condiciones que regirán en lo sucesivo el procedimiento de actualización de rentas, lo que refuerza la idea del legislador de apostar por ampliar el margen de que disponen las partes para recoger en el contrato los pactos, cláusulas y condiciones que deben regir la vida del contrato. Y esta filosofía la podemos comprobar en muchos de los apartados recogidos en la reforma de la LAU -EDL 1994/1834- por la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- que huye del hermetismo de los contratos cerrados por disposiciones legales y deja mucha libertad a las partes para que sean ellas las que, en primer lugar, puedan decidir cómo desean que se desarrolle la vida de su contrato de arrendamiento.

    g.- ¿Puede oponerse el arrendatario a la actualización? ¿Qué vía tiene para ello?

Resulta cuanto menos curioso que la LAU no contemple sistema alguno de oposición del arrendatario a la propuesta de actualización. Y si bien en la actualidad el sistema es mejor para ambos, ya que ellos serán los que, en primer lugar, habrán fijado las condiciones por las que se regirá la actualización es posible también ahora que las partes fijen en el contrato cuál es el cauce por el que el arrendatario podría oponerse a la actualización, incluso pactar que no sería eficaz esta en el caso de oposición hasta que judicialmente no se declare que está bien hecha la misma.

Hemos visto que la exigibilidad lo es a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado. Pero la cuestión es que, salvo acuerdo de las partes que ahora es posible, nos planteamos si este es el momento en el que el arrendatario puede mostrar su oposición a la actualización notificada. Y habrá que entender que, en efecto, es cuando reciba la notificación cuando se pueda oponer. La cuestión que aquí nos planteamos es que si el arrendatario no paga la actualización y se suscita una demanda de juicio de desahucio por falta de pago de la actualización si esta alegación del demandado arrendatario por falta de pago de la renta actualizada de que no está de acuerdo con la renta actualizada es cuestión compleja y puede discutirse en un juicio de desahucio o debe dejarse al declarativo que corresponda.

Pues bien, en principio aunque este tema es controvertido, entendemos que, como afirma la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª, Sentencia de 8 Jul. 2013, rec. 228/2013 -EDJ 2013/189895- no puede entenderse como cuestión compleja y puede discutirse en un procedimiento por falta de pago para que el juez civil valore si la notificación se hizo en legal forma y si la cuantía de la elevación es correcta, ya que apunta que en un juicio de desahucio por falta de pago de la renta actualizada: “El requerimiento para la actualización de la renta fue recibido personalmente por la arrendataria; en él se le comunicaba la actualización llevada a cabo conforme al programa informático de actualización de rentas ajustado al IPC anual, disponible en la página Web del Instituto Nacional de Estadística; la arrendataria no se opuso a esa actualización en el plazo de un mes desde su notificación, lo que equivale a una aceptación tácita de la misma. No cabe, pues, discutir ahora esa renta, pues la oposición a la misma se tenía que haber formalizado por los mecanismos legalmente establecidos, ni tampoco esta conclusión supone el planteamiento de ninguna cuestión compleja”.

Con acierto plantea la Audiencia Provincial de Salamanca, Sentencia de 28 Nov. 2002, rec. 603/2002 que lo que no cabría es limitar la oposición del arrendatario y que fuera él el que tuviera que acudir a los tribunales para que estos fijen si la actualización está bien o mal hecha, ya que en caso de pago de la renta principal y no de la actualizada y el arrendador planteara una demanda de desahucio por falta de pago de la “renta actualizada” el juez civil debería resolver tal cuestión también dentro del juicio de desahucio. Cierto y verdad es que en esta sentencia se suscita lo que puede ser objeto de debate cuando se ejercita la acción de desahucio de una finca dada en arrendamiento por falta de pago de la renta. Y en principio se recuerda que el art. 444.1 es claro en la medida en que establece que solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Pero ello significa que por principio no cabe alegar en este procedimiento cuestión compleja alguna, a diferencia de lo que ocurre en el desahucio por precario. Cuando el demandado reconoce la existencia de la relación arrendaticia, y tras la oportuna reclamación el arrendador solicita su desahucio por impago de la oportuna renta, es lógico que lo único que pueda conllevar su desestimación sea la acreditación del pago de la renta o la enervación de acción. Ahora bien, - apunta esta sentencia- ello no significa que en los supuestos de discrepancia respecto al importe de la renta, la cantidad que ha de haber abonado el arrendatario para que no prospere el desahucio sea la reclamada por el arrendador. En efecto, conforme a la jurisprudencia, cuando el arrendatario se oponga a las rentas o importes que el arrendador le giré, éste habrá de acudir al procedimiento adecuado para determinar su importe, y hasta tanto ello se produzca, el arrendatario cumplirá con abonar la renta o importe no controvertido, pues entender lo contrario supondría convertir al arrendador en árbitro decisor de la renta debida. Así por ejemplo, el arrendador no puede determinar unilateralmente la procedencia de la actualización de la renta y ejercitar la acción de desahucio por falta de pago fundada en el mero impago del incremento rechazado, sin analizar previamente si tal incremento era procedente.

Es decir, que podría caber que el arrendador acuda a un procedimiento declarativo para determinar las rentas si el arrendatario le ha mandado un escrito oponiéndose a la actualización realizada, pero si acude al juicio de desahucio entendemos que el arrendatario podría oponer que en su momento se opuso formalmente a la actualización y el arrendador debió acudir primero a un procedimiento de actualización de rentas y no a un desahucio, ya que de ser así el arrendatario se arriesgaría a una estimación del desahucio en estos casos, ya que podría haber enervado pagando la renta principal y no la actualizada y de estimarse la pretensión principal, y por ello que la actualización está bien hecha, la consecuencia sería la de la estimación del desahucio. Lo que discrepa la doctrina es si habiendo existido oposición por el arrendatario a la actualización debe acudirse al declarativo, o aunque no se haya formulado puede resolverse todo esto en un juicio de desahucio por falta de pago (4).

Es por ello, por lo que el arrendatario tiene la vía para oponerse a la actualización de rentas y contestar al escrito del arrendador en la misma forma fehaciente notificándole que no está de acuerdo con el procedimiento de actualización y alegando las razones para ello, por ejemplo, que está mal aplicado el cálculo del IPC, que lo aplica con efectos retroactivos cuando antes no la hizo y ello no es posible, que se ha hecho antes del transcurso del año, etc. En este caso el arrendador podría, o mejor dicho debería, acudir a un juicio declarativo, que sería lo correcto, a fin de fijar la determinación de la renta, ya que en algunas resoluciones, como la de la Audiencia Provincial de Girona, Sección 2ª, Sentencia de 27 Ene. 2000, rec. 23/2000 se insiste en que “si los inquilinos no aceptaron la cuantificación de la renta que pretendía el arrendador, éste, lejos de dirigirse sin más a solicitar el desahucio y reclamar las rentas que él había unilateralmente determinado, debió ejercitar en el oportuno juicio verbal la acción prevista en el art. 39.4 LAU -EDL 1994/18384-, y una vez determinado judicialmente el importe de las rentas actualizadas y las cantidades asimiladas, hubiera tenido el arrendador abierta la posibilidad del ejercicio individualizado o acumulado de las acciones que ahora se anticipó a interponer.”
    La mayoría doctrinal hace depender la solución a que se utilice primero, o no, el juicio declarativo a si ha habido oposición del arrendatario, ya que en este caso este seguiría pagando conforme a lo estipulado y sería el arrendador el que debería postular en juicio la adecuación a derecho de esta actualización.

 ¿Y cuándo debe hacer el arrendatario esta oposición?

Pues debe hacerlo dentro del mes siguiente a la notificación del envío de la comunicación por el arrendador al arrendatario comunicándole la actualización de rentas. Porque entendemos que cuando el legislador mantiene también tras la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- la mención a la exigibilidad de la actualización de la renta hasta el mes siguiente a la notificación lo está haciendo para abrir un plazo al arrendatario para que este pueda oponerse a esta actualización y si no lo hace podría llegar a entenderse, incluso, que ha habido una aceptación tácita de la actualización.
Ahora bien, ¿Cómo se valora por la jurisprudencia el silencio del arrendatario ante la comunicación por el arrendador de la actualización de rentas?
Pues el Tribunal Supremo ha recordado en sentencia de fecha 27 de Diciembre de 2010 -EDJ 2010/309183- que con respecto a la interpretación del silencio del arrendatario a la oposición a la actualización apunta que con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe. (SSTS 15/07/04 [RC n.º 2443/2008 ], 20/07/2006, [RC n.º 2534/1999 ]. Añade el Alto Tribunal que: “Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de 2008 [RC n.º 2836/2001 ] -EDJ 2008/173103- «La incompleta y farragosa redacción de las normas examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehaciencia) para oponerse sin más”.

Recordemos que ya antes habíamos hecho ver que aunque la LAU -EDL 1994/18384- no exija la fehaciencia en estos casos lo cierto y verdad es que dado que nos encontramos con un tema de prueba de si se llevó a cabo bien la comunicación del arrendador, bien la oposición del arrendatario a la actualización se deba exigir la prueba de que tal comunicación se hizo a la parte que haga valer que esta se llevó a cabo. En definitiva, es criterio del TS que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta equivale a un consentimiento tácito. Por ello, tal consentimiento tácito podría alegarse por el arrendador cuando demande por el juicio de desahucio al arrendatario por no haberle pagado las rentas actualizadas, ya que como no se opuso el arrendatario no cabría alegar “cuestión compleja” y el juez resolvería sobre la petición del arrendador muy posiblemente recordándole al arrendatario que pudo oponerse y no lo hizo en el plazo que marca la LAU; aunque de forma indirecta como hemos valorado al interpretar el art. 18 LAU.

NOTAS

(1).- Art. 18 Ley anterior a la Ley 4/2013 -EDL 1994/18384-:

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado

(2).- 4. Las modificaciones del texto de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-, que son consecuencia de la entrada en vigor de esta Ley serán de aplicación exclusivamente a los contratos que se perfeccionen con posterioridad a su entrada en vigor.

(3).- En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

(4).- También la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3ª, Sentencia de 7 Jun. 2001, rec. 173/2001 -EDJ 2001/32003- apunta que:

    “Esta circunstancia no presenta la complejidad que aprecia la Juzgadora de instancia, ni puede evitar que en el marco de un juicio de desahucio se decida sobre la obligación o no de los arrendatarios de pagar la renta actualizada. Efectivamente, es en este juicio, y no en el declarativo posterior, en el que se puede resolver si los cálculos de actualización son correctos, y si los demandados tienen obligación de pagar la nueva renta, precisamente porque si dicha obligación depende solo de que los arrendatarios se opusieran o no en su momento a la actualización, tal oposición es fácil de demostrar incluso en el estrecho marco del juicio de desahucio, pues basta para ello la comunicación fehaciente que a tal efecto debieran de haber dirigido al arrendador. Sólo en el caso de que los demandados se hubieran opuesto al requerimiento de actualización, podría apreciarse la complejidad de las circunstancias que hubieran alegado para oponerse a tal proceso, pero lo que no es posible es apreciar la complejidad sin más, y, sin resolver si ha existido o no verdadera oposición, remitir a las partes a un juicio de determinación de rentas, pues, como se ha dicho, el mero hecho de la oposición puede acreditarse con la misma facilidad tanto en el juicio de desahucio como en el declarativo correspondiente.”

Sin embargo, como opinión en contra la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, Sentencia de 23 Mar. 2006, rec. 565/2005 entiende que aunque hubiera existido la oposición del arrendatario a la actualización no sería cuestión compleja, por lo que añade que: “No puede compartirse la conclusión judicial de que por la existencia de una simple oposición a una actualización de rentas deba entenderse que nos encontramos ante la mencionada cuestión compleja,..." añadiendo que "tal cuestión es la propia del procedimiento entablado y, como tal, no puede considerarse como compleja, pues simplemente se trata de determinar el cumplimiento de las obligaciones que en caso de actualización de rentas impone la Ley a las dos partes en el contrato de arrendamiento”.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de mayo de 2015.

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