INMOBILIARIO

Problemas y soluciones ante arrendatarios en las comunidades de propietarios

Tribuna

1.- Introducción.

Generalmente articulamos el estudio de las relaciones de vecindad bajo la figura de la titularidad de los inmuebles por quienes los ocupan. Y nos olvidamos que los problemas jurídicos suelen surgir, en realidad, cuando el hecho posesorio es detentado no por los titulares sino por terceros ocupantes en virtud de un contrato de arrendamiento. Contratos estos que se pactan entre los titulares de inmuebles y los arrendatarios y en los que para nada interviene, obviamente, una comunidad de propietarios, pero en los que en el fondo, aunque no en la forma, existe una afectación directísima a esta como vamos a comprobar a lo largo de las presentes líneas.

Y es que, cuando los propietarios de inmuebles firman un contrato de arrendamiento no tienen por qué instar consentimiento alguno de la comunidad de propietarios ni evacuarle consulta sobre determinados aspectos. De suyo, a los titulares de pisos o locales lo que realmente les interesa, y es lógico en principio, es tener la seguridad de que van a percibir sus rentas y asegurar los cobros de estas mediante los mecanismos admitidos en derecho a los que nos hemos referido en otros artículos en esta misma revista de contratación inmobiliaria, tales como el aval o la póliza de seguro, sistemas estos que le van a garantizar el cobro de las rentas llegado el caso de que se produzca. Sin embargo, como hemos manifestado, al propietario le es indiferente lo que ocurra entre la comunidad y el inquilino, pero jurídicamente no debe serlo como vamos a explicitar en las presentes líneas, porque en cualquier caso la relación de la comunidad no lo es jurídicamente con el inquilino, sino con el titular de ese inmueble y ello en cuanto a derechos y obligaciones, por lo que aunque muchos titulares de inmuebles se desentiendan de la comunidad de propietarios cuando han arrendado los inmuebles esta desconexión no debe ser tan patente, ya que el lazo jurídico de unión con la comunidad se mantiene siempre.

2.- Relaciones entre el art., 7.2 LPH -EDL:1960/55- y el contrato de arrendamiento. Actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas y el inquilinato.

La vía del art. 7.2 LPH -EDL:1960/55- y en la Ley 5/2006 -EDL:2006/58523- para Cataluña del art. 553.40 vienen a establecer una suerte de sistemática para poder hacer frente a estas actividades contempladas en ambos preceptos que suponen un ataque directo a las reglas de convivencia y buena vecindad en la comunidad de propietarios. Pero el legislador ya ha previsto que estas reglas se establezcan con una disposición específica para los casos en los que no sean directamente los propietarios los que causen estas actividades, sino los que la norma denomina "ocupantes", claro está que para referirse no solo a los que conviven con el titular registral del inmueble, como pueden ser sus hijos, sino también los que lo ocupan en la condición de arrendatarios. Hay que recordar que el art. 7.2 LPH -EDL:1960/55- señala que: Al propietario y al ocupante del piso o local no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, queriendo señalar que tanto el titular del inmueble como el inquilino deben observar estas normas si no quieren que la comunidad articule frente a ellos el proceso que prevé este precepto con la acción de cesación, aunque con las siguientes particularidades en el caso de arrendamiento, a saber:

A.- Requerimiento al arrendatario, pero también al propietario.

Llegado el caso de que la actividad del art. 7.2 -EDL:1960/55- o 553.40 Ley 5/2006 para Cataluña -2006/58523- la esté desarrollando el arrendatario el acto de requerimiento previo que se lleva a cabo por el presidente, aunque ejecutado por el conserje o administrador de fincas, o vía notarial o burofax se verifica con el inquilino, pero también se le advierte al propietario de la conducta del arrendatario al objeto de que incluso el propio arrendador pudiera ejercer la acción de resolución del contrato de arrendamiento, en base al Art. 27.2.e) de la LAU -EDL:1994/18384-.

Nótese que este requerimiento previo al propietario, aunque no sea preceptivo ex lege porque no es él el que causa la actividad, sí que es preciso, ya que acredita la existencia del "conocimiento" y cuya ausencia de intervención permite luego que cuando se le demande se le pueda condenar, ya que mal puede condenarse por la acción de cesación al propietario de un inmueble si no se le ha advertido previamente del incumplimiento de sus deberes por el arrendatario (1). Y así tenemos el ejemplo de la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 4 Jun. 2008 -EDJ:2008/171196- que absolvió al titular de un local en el que el arrendatario causaba molestias a la comunidad señalando solo la Extensión de la responsabilidad al arrendatario del local, dueño del negocio que incumple el horario y produce el exceso de ruidos y vibraciones, con exclusión del propietario, al no constar acreditada su conocimiento y falta de actividad al respecto.

B.- Se recomienda que en los contratos de arrendamiento se traslade copia de los estatutos de la comunidad al arrendatario a fin de evitar alegación de ignorancia por este cuando lleve a cabo actividades prohibidas.

No suele hacerse nunca en la relación arrendaticia inicial, pero es recomendable que cuando se firma un contrato de arrendamiento se le entregue al arrendatario una copia de los estatutos de la comunidad, ya que aunque si ejerciere una actividad prohibida se le requeriría para que cese en ella y la condena por la acción de cesación lo sería por no haber acatado el requerimiento establecido, más que por la vulneración inicial de los estatutos es buena praxis hacerlo de esta manera. Por ejemplo, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 24 Feb. 2000 se recoge que no se advierte que tal conocimiento por parte del arrendatario pueda desprenderse de la cláusula octava del contrato de arrendamiento de que se trata por cuanto le obligaba a respetar los Estatutos y los Acuerdos de la Comunidad de Propietarios que le trasladase el arrendador.

C.- La comunidad de propietarios puede instar la resolución del contrato de arrendamiento.

Una de las opciones que también tiene la comunidad en los casos de vecinos molestos que causan un daño y perjuicio insoportable a la comunidad es el de, no solo instar la cesación de la actividad molesta, prohibida o insalubre, sino que atendiendo a la gravedad de cada caso directamente instar la resolución del contrato de arrendamiento ante la inactividad para llevarlo a cabo por el propietario. Este se ha desentendido de su responsabilidad y ha dejado en manos de la comunidad el ejercicio de esta acción que está admitida en el art. 7.2 LPH -EDL:1960/55-, aunque cierto y verdad que esto se deja para los casos graves, al igual que el de la expulsión del inmueble cuando la actividad la desarrolla el propietario. Un ejemplo de esta opción de la comunidad lo vemos en la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 14 Dic. 2005 -EDJ:2005/235527- que señala que acreditando todas las demás pruebas que los demandados molestaban a los convecinos con una conducta inapropiada que debe merecer la calificación de actividad molesta a los efectos prevenidos en el artículo 7-2 de la Ley de Propiedad Horizontal y que faculta a la Comunidad, ante la renuencia del arrendador de resolver el contrato, a ejercitar por sí misma la acción resolutoria del contrato de arrendamiento (2).

3.- Responsabilidad del titular del inmueble por daños en la comunidad causados en elementos comunes por el inquilino.

La actitud de inhibición del propietario de un inmueble es sancionada civilmente, ya que en un principio si la comunidad le requiere para que traslade al ocupante que cese en sus molestias y el titular nada hace existiría una responsabilidad solidaria, ya que el propietario de un inmueble es responsable de los daños que cause el ocupante y se le debe reclamar a los dos por los daños causados. Así lo señala el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 Dic. 2009, rec. 1495/2004 -EDJ:2009/307245- al admitir la responsabilidad del propietario del piso o local por las infracciones cometidas y los daños causados por quien lo ocupe. El sujeto responsable frente a la Comunidad del cumplimiento de las obligaciones que establece el art. 9 LPH -EDL:1960/55- será siempre el dueño del piso o local, ya que debe velar por un cumplimiento de las obligaciones de respeto a los elementos comunes y si no se verifica esta actuación por el arrendatario y el propietario no puede probar hechos o actuaciones por las que hubiera intentado evitar estos daños o molestias devendrá como responsable de lo que ocasione el arrendatario bajo un principio de corresponsabilidad derivada del art. 9 LPH -EDL:1960/55-, ya que el titular del inmueble no puede inhibirse de lo que haga el arrendatario en la comunidad. De ahí que sea preciso que la comunidad requiera siempre al propietario en los casos de arrendatarios que lleven a cabo conductas dañosas para la finca o de las comprendidas en el art. 7.2 LPH -EDL:1960/55-, a fin de tener una prueba para derivarle luego la responsabilidad, si tras el requerimiento al propietario a fin de que exija al arrendatario que cese en su molestia este sigue con su actitud perjudicial para la comunidad (3).

Cierto y verdad es que en principio la corresponsabilidad no es directa entre propietario y arrendatario de los actos llevados a cabo por este, ya que como señala la Audiencia Provincial de Jaén, Sección 2ª, Sentencia de 30 Jun. 2008, rec. 230/2008 -EDJ:2008/236116- "La culpa que se imputa a los propietarios por omisión de la diligencia debida no es tal, pues el contrato de arrendamiento no establece dependencia ni subordinación alguna entre el arrendador propietario y el arrendatario ocupante de la vivienda arrendada de la que se deduzca la posibilidad de impedir el acto dañoso, lo que elimina el concepto de culpa; siendo la relación de dependencia y subordinación elemento necesario para que surja la obligación de responder por los actos de terceras personas. La única acción que podría haber realizado el arrendador, al conocer la conducta incivilizada de los ocupantes de la vivienda, hubiera sido la de instar la resolución del contrato, por incumplimiento de las obligaciones contempladas en el artículo 1555 del C. Civil -EDL:1889/1-, que obliga al arrendatario a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia".

Ahora bien, de lo que se trata es que el titular haya tenido conocimiento de la conducta del arrendatario y haya mantenido una conducta de absoluta pasividad. Y es esta pasividad lo que le hace corresponsable, por lo que en la distribución de la carga probatoria que rige en el proceso civil la comunidad deberá probar que ha efectuado el traslado de la información sobre la conducta del arrendatario del piso o local al propietario y una vez efectuado este traslado de información es el propietario el que debe probar que hizo todo lo posible para evitar el daño, bien, por ejemplo, ejercitando una acción de resolución del contrato de arrendamiento, o efectuando requerimientos fehacientes al arrendatario para que cese en su conducta de molestias o incumplimientos.

4.- ¿Tiene derechos políticos el inquilino en la comunidad?

El arrendatario no tiene por sí derechos políticos porque no tiene un vínculo de relación con la comunidad. Por ello, los derechos en la comunidad en relación al ejercicio de los políticos siguen detentándose por el arrendador, con la salvedad de que este realice una delegación expresa para el arrendatario en algunos supuestos concretos como puede ser el de asistencia a la junta.

Así, en el caso de que el propietario quiera que asista a las juntas el arrendatario entendemos que en este caso lo correcto sería la concesión de una delegación para acudir a las juntas de propietarios en el modelo que al efecto existe y que envían los administradores de fincas a los comuneros, o bien la concesión de una representación que puede ser para una junta concreta o genérica para todas en general hasta que se derogue por la presencia física el día de la junta.

Ahora bien, lo que nos tenemos que preguntar es que si aunque lo correcto es la delegación del propietario a un tercero (que bien puede ser el inquilino) para asistir a la junta, si esa opción puede reflejarse en el contrato de arrendamiento. Pues bien, aunque en una primera visión la respuesta podría ser negativa hay que darse cuenta de que en un principio el documento por el que se concierta un arrendamiento es un contrato en el que las partes conciertan las cláusulas que estimen por conveniente y entre ellas bien puede estar una concesión al inquilino de que puede acudir a las juntas en su representación; esto es, no es que se le conceda el derecho de voto, sino que por contrato inter partes el arrendador le confiere al inquilino la representación para que le represente en junta hasta que se le derogue tácitamente por su sola presencia en la junta, porque aun cuando esté reflejado en el contrato, es sabido que la representación en estos casos es derogable por la sola presencia en la junta del titular sin acto expreso de derogación o aceptación del inquilino, o representante del titular.

Bajo esta fórmula podríamos entender que es válido que el inquilino pudiera acudir a las juntas aportando el contrato de arrendamiento que operaría como representación formal y conllevaría que el arrendatario puede ejercer el derecho de voto no por sí mismo, sino en representación del titular. Con ello, no es que se transfieran derechos políticos por contrato de alquiler al arrendatario, sino que jurídicamente lo que se está llevando a cabo es una delegación por la autonomía de la voluntad de las partes reflejada en el contrato. Y ello, hasta que sea derogado por el titular por la sola presencia física en una junta.

En el caso de que el propietario no haya pagado los gastos de comunidad y el que tenga conferido el derecho de representación sea el inquilino este no puede ejercer el derecho de voto, ya que se le transfieren a este las privaciones del propietario en el uso de sus derechos políticos, y así si el titular no paga sus gastos el arrendatario podrá asistir y hablar, pero no votar, y para hacerlo lo que tendría que hacer es pagar lo que debe el propietario, ya que según el art. 1158 CC -EDL:1889/1- es válido el pago hecho por tercero.

Pues bien, sabido es que el titular de un inmueble puede ceder al arrendatario en contrato de arrendamiento o simplemente en documento de delegación la posibilidad de asistir a las juntas de propietarios, pero en estos casos hay que observar que si el titular es deudor en gastos de comunidad esta situación de débito se transfiere al arrendatario en su situación ante la comunidad, y en este caso sabemos que se le priva del derecho político solo del ejercicio del derecho de voto tan solo, no de los demás que tenga en la comunidad.

Si el titular ha cedido este derecho de asistencia por el ejercicio del derecho de representación lo cierto es que el arrendatario no podrá ejercerlo si se mantiene la morosidad. ¿Qué puede hacer el arrendatario para subsanarlo y poder votar en algún tema que le interese, ya que es él quien vive en la comunidad? Pues tendría que pagar la deuda integra del titular, y lo podrá hacer de las formas admitidas, cual es la de ingresar en la cuenta de la comunidad la deuda total hasta ese momento previa consulta con el administrador de fincas, o bien abonar la deuda antes del inicio de la junta al objeto de no quedar el inmueble en situación de morosidad.

Ahora bien, pero la cuestión que surge es si ese pago que lleva a cabo el arrendatario no cuenta con el VºBº del arrendador. Pues bien, entendemos que el pago hecho por el arrendatario sería válido, con la única circunstancia de que la deuda quedaría ahora entre el arrendador y el arrendatario. En todo caso recordemos que el art. 1158 CC -EDL:1889/1- recoge que en las deudas dinerarias puede hacerse el pago por cualquier persona, incluso con la advertencia de que no es decisivo que tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, pero en este caso incluso el arrendatario la tiene porque quiere ejercer el derecho de voto que le es impedido por estar el titular en deuda con la comunidad.

Además, cuestión de trascendental importancia es que el propio art. 1158 CC -EDL: 1889/1- en su primer párrafo in fine aclara que esta opción de pago del arrendatario será válida aunque lo conozca, lo apruebe o lo ignore el deudor, pero, sin embargo, en el párrafo segundo se articula un derecho de repetición del propietario frente al arrendatario que paga por él con la única salvedad de que este pago se hubiera efectuado con la expresa oposición del titular del inmueble. Esto último podría darse en los casos en los que el arrendatario ha comunicado esta situación de morosidad al titular a fin de pagar por aquél, y el titular se hubiera opuesto de forma expresa al pago, por ejemplo por tener razones, según él, para entender que no debe en todo o en parte la suma que la comunidad dice que adeuda.

En estos casos, el titular debe tener acreditado que esta oposición está documentada al objeto de que si más tarde el inquilino le reclama la devolución el titular del inmueble pueda oponerse a este pago por haberle expuesto claramente y por escrito que no debía pagar y que si lo hacía era bajo su responsabilidad, lo que le privaba del derecho de repetición.

5.- Los actos de comunicación de la comunidad no se llevan a cabo con el inquilino ni aunque lo pacten en el contrato de arrendamiento.

El hecho de que el inquilino tenga concedido el derecho de asistencia a las juntas por contrato o por documento de delegación no quiere decir que también las comunicaciones se lleven a cabo con él. Y ello, aunque lo diga el contrato, ya que estas se deben seguir haciendo en el domicilio designado por el titular a efectos de notificaciones y este no es delegable en el inquilino en ningún caso. En estos casos lo que debe hacer el titular es trasladar al inquilino la fecha de la junta, pero ni éste ni aquél podrán exigir al administrador de fincas que se le comunique al inquilino la fecha de la junta basándose en la existencia de un contrato en el que consta la transferencia al inquilino del derecho de representación, habida cuenta que la comunidad solo tiene la obligación de realizar las notificaciones al titular del inmueble nunca a terceros usuarios del mismo.

Las comunidades de propietarios deben llevar cuidado en la ejecución de los actos de comunicación, ya que siempre y en cualquier caso estos deben llevarse a cabo con el titular del inmueble, nunca con el arrendatario en los casos en los que se haya realizado un contrato de arrendamiento, e incluso aunque conste tal circunstancia en el contrato, ya que esto no vincula a la comunidad, ni aunque se le notifique fehacientemente esta circunstancia.

La comunidad deberá seguir intentando los actos de comunicación con el titular del inmueble, ya que si aceptara llevar a efecto el acto de comunicación con el inquilino podría darse la circunstancia de que como la comunidad debe realizar las notificaciones en la forma establecida en el art. 9 LPH -EDL: 1960/55- en relación con el art. 16.2 LPH -EDL:1960/55- y art. 553.21.2 Ley 5/2006 para Cataluña -EDL:2006/58523-, ya que siempre se refiere al titular del inmueble, y no está admitida la "delegación" de esta circunstancia que la comunidad no puede diferir a tercero que no reúna la condición de "propietario" y la notificación sería tenida por "ineficaz". De hacerlo se expone a que el titular impugne la junta por falta de convocatoria en legal forma, con lo que las convocatorias a juntas y las notificaciones de las actas de las juntas se deben seguir enviando al domicilio del titular, que lo será el que este haya facilitado en el caso de contrato de arrendamiento, o en el propio piso o local en el caso de silencio del titular de vivir en otro inmueble, ya que si este nada ha manifestado a la comunidad se presume que sigue residiendo en la comunidad y si ha comunicado la existencia del arrendamiento, pero no el nuevo domicilio particular la situación será la misma.

Así, si un comunero hace un contrato de arrendamiento con una persona no es correcto que pacte en contrato que las notificaciones las recibirá el inquilino, ya que el hecho de que el inquilino tenga concedido este derecho por contrato de arrendamiento no quiere decir que también las comunicaciones se lleven a cabo con él. Y ello, aunque lo diga el contrato, ya que estas se deben seguir haciendo en el domicilio designado por el titular a efectos de notificaciones y este no es delegable en el inquilino en ningún caso. Es delegable por contrato la asistencia a la junta, pero no el derecho a recibir las notificaciones que se reciben siempre para el titular no para el inquilino. Pero si el titular no ha comunicado fehacientemente al administrador de fincas su nuevo domicilio a efectos de notificaciones, como le compete por el art. 9.1, h) LPH -EDL:1960/55-, se intentará en el piso o local y en su defecto se irá al tablón de anuncios.

Así, en el caso de no conocerse el nuevo domicilio del titular, indudablemente, la comunidad debe seguir realizando las comunicaciones en el propio inmueble, ya que es obligación del propietario comunicar su nuevo domicilio y si lo incumple debe correr con este incumplimiento, por lo que no podrá alegar que el arrendatario no le dio traslado de las comunicaciones si es él quien incumplió su deber de comunicación del domicilio personal a efectos de comunicaciones.

Este criterio consta también en la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 28 Jun. 2007 -EDJ:2007/80171-.

Por todo ello, las notificaciones y citaciones practicadas con el ocupante del piso o local surtirán igual efecto que si se hubiesen practicado directamente con el propietario cuando:

1º.-) el propietario haya incumplido previamente la obligación de comunicar un domicilio, o que la notificación en el domicilio designado no haya surtido efecto (no se ha localizado o ha sido devuelto por el Servicio de Correos).

2º.-) el piso o local esté ocupado por una persona distinta del propietario que le permite detentar su posesión mediata en virtud de una relación obligatoria (arrendatario, comodatario), en virtud de un derecho real (usufructo, usuario, habitacionista) o por mera tolerancia del propietario (precarista); también incluye a cualquier persona que conviva en el piso con el propietario o que sea empleado suyo.

3º.-) la práctica de la notificación o citación se llevará a cabo con el ocupante en el propio piso o local.

6.- No obligación pago gastos comunidad por arrendatario ni aunque conste esta obligación entre partes en escritura pública inscrita en el registro de la propiedad.

En muchos supuestos en los que los arrendadores de bienes inmuebles pretenden esquivar su obligación del pago de bienes inmuebles mediante la adjudicación por contrato privado del pago de gastos de comunidades a cargo del arrendatario resulta que surge la duda acerca de si la comunidad debe reclamar el pago al arrendatario si el arrendador le comunica la copia del contrato privado y que estos deben reclamarse al arrendatario. Incluso, en algunos supuestos se pretende reforzar este "traspaso obligacional de gastos" al arrendatario elevando el documento privado a escritura pública e inscribiéndolo en el registro de la propiedad.

Pues bien, hay que concluir que resulta irrelevante que el arrendamiento conste en escritura pública, ya que no es la elevación a escritura del documento privado lo que determina quién paga los gastos de comunidad, sino la LPH -EDL:1960/55- que lo deriva al propietario ex lege, por las propias LPH y Ley 5/2006 para Cataluña -EDL:2006/58523-, sin posibilidad de delegación a terceros. Otra cosa son los pactos internos que existan entre las partes, arrendador y arrendatario, incluso aunque consten en escritura pública y accedan al registro de la propiedad, ya que ello afecta a las relaciones internas que entre ellos existan, no a terceros, como lo es la comunidad, que no pueden quedar vinculados por pactos internos relativos a un contrato en el que no ha participado la comunidad.

Nótese que si eso fuera así, los propietarios podrían articular cualquier tipo de contratos con terceros excluyendo su obligación de pago de los gastos, teniendo la comunidad, si fuera positiva la respuesta a esta pregunta, que incluir nuevos obligados al pago distintos de la propia relación que une a los inmuebles con sus titulares y con el sostenimiento de los elementos comunes mediante el pago de gastos de comunidad.

Y ello deriva de la propia taxatividad de la LPH, quien en el art. 9.1, e) -EDL:1960/55- apunta a la obligación del propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación, pero sin que la comunidad pueda dirigirse a un tercero a este pago que no tenga el carácter de propietario, ni aunque tuviera conocimiento de un pacto entre las partes. Y de la misma manera se pronuncia la Ley 5/2005 en el art. 553.38.2 -EDL:2006/58523- al derivar también al propietario el pago de los gastos de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de la comunidad y el art. 553.45.1 -EDL:2006/58523- actúa de la misma manera al obligar a su pago "a los propietarios".

Cuestión distinta es que el pago lo haga a la comunidad un tercero como podría ser el inquilino, ya que el pago por tercero está admitido en el art. 1158 CC- EDL:1889/1-, y como tercero se puede considerar al inquilino que paga por el propietario, pero lo que no puede pretender este es que los recibos se giren al inquilino, o las reclamaciones por morosidad en su caso. No se trata, además, de que la comunidad conozca, o pueda conocer de la existencia de ese contrato privado por habérselo comunicado el arrendador o el arrendatario o por la propia publicidad del registro de la propiedad, sino porque no se trata de la admisión de la obligación al pago por el conocimiento de la existencia del pacto, sino porque es por disposición legal por lo que se deriva al propietario el pago siempre y en cualquier caso.

Notas

De suyo, recordemos que el art. 7.2 LPH -EDL:1960/55- viene a admitir que el Presidente de la comunidad a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales; y desatendiendo el requerimiento podrá instar acciones judiciales la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local y obtener judicialmente la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.2. En algún caso, sin embargo, como es el de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, Sentencia de 10 Jun. 2008, rec. 41/2008 -EDJ:2008/375083- se ha optado por una solución intermedia condenando al cese de la actividad molesta, pero advirtiendo en sentencia que si se cesa en un mes se les expulsará en ejecución de sentencia, cuestión que debe haberse interesado expresamente en el suplico de la demanda (es decir, primero el cese de la actividad y subsidiariamente la expulsión del inmueble del arrendatario. Así, señala la sentencia que se condena a los demandados a cesar en dichas actividades que implica en el presente caso, que los mismos en calidad de arrendadores deberán instar y adoptar las medidas necesarias para que los arrendatarios de sus viviendas se abstengan de llevara cabo actividades molestas, como han sido las acontecidas durante el periodo denunciado por la comunidad actora; y si dicha actividad molesta no cesa se les priva del uso, que en atención al criterio moderador de los Tribunales, aconseja prudentemente que sea de un mes.

3. En la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 Jun. 2001, rec. 970/2000 se apunta que "no se trata ya tanto, de que el propietario del inmueble haya tenido más o menos inmediato conocimiento de la producción del daño, sino, de que, hubiese cumplido con la debida diligencia, aquella obligación de conservación de su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, tal y como recoge el art. 9 b) de la vigente ley de propiedad horizontal. De ahí deriva, en definitiva, la procedencia de la responsabilidad del propietario suplicada por la actora, sin perjuicio, naturalmente, de que la propiedad pueda en un ulterior litigio ejercer contra el arrendatario, las correspondientes acciones legales, y de acuerdo con los pactos entre ellos existentes, exigirle la reclamación de cualquier cantidad de la que se considere acreedora en resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados."

Este artículo ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de octubre de 2012.

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